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店面貸款如何申辦最划算?十分鐘懶人包看過來

店面貸款如何申辦最划算【貸款就找我】?十分鐘懶人包看過來

一般來說,店面總價比一般住宅高,但店面貸款的成數反而比自用住宅來得低,利率也比較高,因為一般住宅與店面銀行,所需承擔風險不同,也導致店面貸款成數低及利率偏高。

店面貸款是什麼?

許多投資客除了放眼房地產外,也有人選擇先貸款購入店面,再轉租商家來賺取利潤,購買房地產待增值後轉手,是一種普遍的投資行為,而這種向金融、借貸機構,取得資金來購買店面的項目,稱為店面貸款。

店面貸款利率

如果是買第三屋以上,或是15坪以下的小套房,銀行可能會認定這是投資客,不但會拉高核貸標準,利率較高,貸款成數也會降低。

至於高收入的專業人士,例如醫師、會計師、律師等,銀行可以提高0.5成到1成的額度,通常最高不會超過8成。

銀行除了對於店面的放貸比較保守之外,房貸的成數,也和貸款人的收入有直接關係,一般不希望每月的繳款金額高過月收入的三分之一,以免無法如期還款。

店面貸款成數

店面與住宅是完全不同的概念,如果是住宅,大多數人是自住,因此房價再高,只要條件好,還是會有人貸款買店面,貸款的繳款情況,通常也比較穩定,因此一般住宅貸款對於銀行來說,風險是比較低的,放貸條件也會比較好一點,如果貸款人的負債比越高,銀行願意核貸的成數也會隨之降低。

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店面屬於投資型產品,許多店面是因為投資買的,如果租不出去,回收不如預期,就會乾脆不繳房貸,把房子丟銀行去拍賣,因此銀行對於店面抵押品,比較有戒心。

現在因為疫情,店面流通率差,因此銀行對於店面貸款都是保守面對,店面房貸的成數,會比一般住宅更低,利率卻比一般住宅更高,店面的貸款成數,可能只有五成,最高七成,加上鑑價金額,可能只有市價的6折,店面貸款年限也較一般貸款短。

如何提高店面貸款成數?

如何提高店面貸款成數?

信用貸款

店面貸款銀行要提供穩定收入證明、信用條件良好,年利率約為6%~15%之間,雖然利率較高,但是可以提高一點額度。

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附加貸款

名下如有其他不動產可以共同擔保,降低銀行承擔的風險,申辦店面貸款銀行,願意提高成數的意願會大幅提升。

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民間店面貸款

民間店面貸款平均承作額度為9成,比起銀行高出至少2成,本息攤還或是只繳利息都可以,審核寬鬆,只單純評估不動產價值,信用協商或是信用瑕疵都可辦理,提前還款不用違約金,只單純評估店面價值,不須調閱聯徵紀錄、信用條件,有價即可辦理。

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店面貸款的限制條件

打勾收入不穩定

銀行以借款人的財力,為評估要項,若租金收入不穩定,還可有工作本身的穩定收入來源,每月固定還息,銀行才認為有保障。

打勾投資搶短線

擁有2間至3間以上的店面,銀行就設定為投資客,只是想買空賣空、套利差,通常不受銀行青睞,因為對於銀行來說,除了明面上的收入,還會看是否投資意味濃厚,用店面租金來繳利息、只想搶短線、賺取暴利。

打勾店面空置率

銀行認為地下室的店面,適合的業種類別較少,所以地下室店面幾乎貸不到成數,現今房市租金表現可能不太好,連帶影響投報率,轉手較難。

打勾大面積店面

若店面帶租約出售,也要看承租方是否直營連鎖業,因為同樣是連鎖業,加盟連鎖業較直營連鎖要有營運風險,上億元的高總價、大面積店面,違約風險高,不一定貸得到成數,最多僅貸到三成。

核貸成數偏低的房屋類型

銀行鑑價會以實價登錄的最低價為標準,再以比率進行增加或減少。

  • 老宅
    屋齡 30 年以上,又非位於蛋黃區,貸款通常低於7成。
  • 違法使用住宅
    土地使用非住宅區的住宅,例如工業、商業宅屬違規使用,影響房貸成數,也不適用政府提供的優惠貸款政策。
  • 豪宅
    央行限制台北市總價7000萬以上、新北市 6000 萬以上、其他地區 4000 萬以上,最高貸款6成。
  • 套房
    除非位於捷運站旁等蛋黃區,主建物坪數 10 坪以下較難拉高貸款成數,甚至部分銀行不承作。
  • 店面或附有租約住宅
    易被視為具投資性質,約只能貸6至7成。
  • 地上權住宅
    買方只擁有建物所有權而無土地所有權,期限到須歸還搬離,因具使用年限,易影響貸款成數。

結語

不想冒較大的風險高額貸款,那麼選擇購入店面來收租,其實是相當穩定的投資管道,如果是套房、40年以上老屋,銀行貸款成數可能都會受到影響,即便銀行願意承作,店面貸款試算的核貸成數通常也僅有5~6成,並且利率也會比較高。

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