店面貸款如何申辦最划算？十分鐘懶人包看過來

最後更新日期：2023/02/10

一般來說，店面總價比一般住宅高，但店面貸款的成數反而比自用住宅來得低，利率也比較高，因為一般住宅與店面銀行，所需承擔風險不同，也導致店面貸款成數低及利率偏高。

店面貸款是什麼？

許多投資客除了放眼房地產外，也有人選擇先貸款購入店面，再轉租商家來賺取利潤，購買房地產待增值後轉手，是一種普遍的投資行為，而這種向金融、借貸機構，取得資金來購買店面的項目，稱為店面貸款。

店面貸款利率

如果是買第三屋以上，或是15坪以下的小套房，銀行可能會認定這是投資客，不但會拉高核貸標準，利率較高，貸款成數也會降低。

至於高收入的專業人士，例如醫師、會計師、律師等，銀行可以提高0.5成到1成的額度，通常最高不會超過8成。

銀行除了對於店面的放貸比較保守之外，房貸的成數，也和貸款人的收入有直接關係，一般不希望每月的繳款金額高過月收入的三分之一，以免無法如期還款。

店面貸款成數

店面與住宅是完全不同的概念，如果是住宅，大多數人是自住，因此房價再高，只要條件好，還是會有人貸款買店面，貸款的繳款情況，通常也比較穩定，因此一般住宅貸款對於銀行來說，風險是比較低的，放貸條件也會比較好一點，如果貸款人的負債比越高，銀行願意核貸的成數也會隨之降低。

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店面屬於投資型產品，許多店面是因為投資買的，如果租不出去，回收不如預期，就會乾脆不繳房貸，把房子丟銀行去拍賣，因此銀行對於店面抵押品，比較有戒心。

現在因為疫情，店面流通率差，因此銀行對於店面貸款都是保守面對，店面房貸的成數，會比一般住宅更低，利率卻比一般住宅更高，店面的貸款成數，可能只有五成，最高七成，加上鑑價金額，可能只有市價的6折，店面貸款年限也較一般貸款短。

如何提高店面貸款成數？

信用貸款

店面貸款銀行要提供穩定收入證明、信用條件良好，年利率約為6%～15%之間，雖然利率較高，但是可以提高一點額度。

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附加貸款

名下如有其他不動產可以共同擔保，降低銀行承擔的風險，申辦店面貸款銀行，願意提高成數的意願會大幅提升。

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民間店面貸款

民間店面貸款平均承作額度為9成，比起銀行高出至少2成，本息攤還或是只繳利息都可以，審核寬鬆，只單純評估不動產價值，信用協商或是信用瑕疵都可辦理，提前還款不用違約金，只單純評估店面價值，不須調閱聯徵紀錄、信用條件，有價即可辦理。

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店面貸款的限制條件

收入不穩定

銀行以借款人的財力，為評估要項，若租金收入不穩定，還可有工作本身的穩定收入來源，每月固定還息，銀行才認為有保障。

投資搶短線

擁有2間至3間以上的店面，銀行就設定為投資客，只是想買空賣空、套利差，通常不受銀行青睞，因為對於銀行來說，除了明面上的收入，還會看是否投資意味濃厚，用店面租金來繳利息、只想搶短線、賺取暴利。

店面空置率

銀行認為地下室的店面，適合的業種類別較少，所以地下室店面幾乎貸不到成數，現今房市租金表現可能不太好，連帶影響投報率，轉手較難。

大面積店面

若店面帶租約出售，也要看承租方是否直營連鎖業，因為同樣是連鎖業，加盟連鎖業較直營連鎖要有營運風險，上億元的高總價、大面積店面，違約風險高，不一定貸得到成數，最多僅貸到三成。

核貸成數偏低的房屋類型

銀行鑑價會以實價登錄的最低價為標準，再以比率進行增加或減少。

• 老宅
  屋齡 30 年以上，又非位於蛋黃區，貸款通常低於7成。

• 違法使用住宅
  土地使用非住宅區的住宅，例如工業、商業宅屬違規使用,影響房貸成數，也不適用政府提供的優惠貸款政策。

• 豪宅
  央行限制台北市總價7000萬以上、新北市 6000 萬以上、其他地區 4000 萬以上，最高貸款6成。

• 套房
  除非位於捷運站旁等蛋黃區，主建物坪數 10 坪以下較難拉高貸款成數，甚至部分銀行不承作。

• 店面或附有租約住宅
  易被視為具投資性質，約只能貸6至7成。

• 地上權住宅
  買方只擁有建物所有權而無土地所有權，期限到須歸還搬離，因具使用年限，易影響貸款成數。

結語

不想冒較大的風險高額貸款，那麼選擇購入店面來收租，其實是相當穩定的投資管道，如果是套房、40年以上老屋，銀行貸款成數可能都會受到影響，即便銀行願意承作，店面貸款試算的核貸成數通常也僅有5～6成，並且利率也會比較高。