公設比多少合理？一篇解答計算方式、常見迷思！

最後更新日期：2024/09/04

若你想要買房，是否有注意過公設比和相關公設有哪些？公設比是什麼？該如何計算？想了解更多公設比的注意事項，快看以下文章，讓貸款就找我為你仔細說明！

公設比是什麼？

所謂的公設比意思是指房屋所有權狀中，不屬於房屋實際使用坪數的部分所占的比例，也就是公共設施占消費者所購房屋的比例大小。

公設項目有哪些種類？

公共設施一般分為大公設與小公設2類，根據性質和包含項目有所差異：

公設比計算方式

一般公設比計算方式以「建物權狀中持有公設坪數／建物總坪數（主建物＋附屬建物＋公設）x 100%＝公設比」為主，而主建物和附屬建物的包含的部份如下：

• 主建物：房屋的室內面積，即消費者購屋後可直接使用到的部份，例如客廳、餐廳、臥室、廚房和衛浴等。
• 附屬建物：附屬於主建物面積的連接部份，如陽台、露台、雨遮等。

提醒你，根據2018年內政部頒布的修正命令，此年過後興建的雨遮都不計坪不計價，因此計算時記得要將雨遮納入公設面積，而非室內面積中。並且，公設比回推或計算不會考慮停車位面積，若權狀上有登記，需先扣除。

公設比多少合理？

由於目前仍無制定明確的公設比法規，因此並沒有實際的範圍標準，也沒有一定的公設比上限，不過，還是有普遍認同的合理區間，貸款就找我替你整理如下：

由表格可看出，公設比32%在公寓類為過高，辦公大樓則屬正常範圍，因此公設比高低取決於房屋種類。另外，要提醒你，2005年建築技術規則建築設計施工編第95條規定8樓以上新建案需有2座直通的安全梯、第114條規定11樓以上需有排煙室，這些法規的修訂都讓後續的新建案公設比相對較高。

新建案公設比提高的原因？

新建案公設比普遍提高的原因，除了上述有關雨遮和逃生設施法規的修訂，人口結構的改變和住商混合型大樓的增加也是影響因素，以下分別說明：

1. 人口結構改變：現今單身、雙薪家庭或獨居老人比例提高，導致小坪數建案的需求跟著變多，一層的戶數增加，就需要規劃額外的逃生動線和增建防火設施，連帶讓公設比提升。
2. 住商混合型建築增加：近年來住商混合的建案增加，而住商混合常會有某層樓需加裝男廁、女廁和茶水間等公用空間的問題，導致公設比提高。

公設比注意事項

很多民眾會認為公設比比例越低越好，其實這是一個錯誤的迷思，低公設比的建案可能是建商刪減了部份非必要公設，或縮減電梯與樓梯間的面積，不代表實際可使用面積較大，除此之外，還有其他3點需注意的事項：

留意車位登記坪數

地下室的停車空間分為車位和供車輛通行的車道，而普遍權狀中的車位加車道登記面積為10～12坪左右，若坪數太小，就有可能是廠商將車道面積分攤進公設空間裡，讓樓上住戶以房屋的單價購入車道面積，以謀取利益，因此若你沒有購買停車位，更要記得留意車位登記坪數。

室外空地不算公設

社區中有屋頂或建築結構的部分才能被納入公設面積中，如果是在戶外的露天中庭或花園等，都需視為建築法第11條第1項規定的法定空地，不該列入公設面積。

確認使用率與費用

購屋之前，可先確認公設內容實際的規劃與品質有無符合自身需求，並衡量需負擔的公設日常維護、維修費用和使用率是否成正比，或有沒有在自己能接受的範圍內。

結語

以上就是公設比的相關介紹，提醒你，購屋前除了留意公設比計算方式和相關事項，也要確認周遭生活機能和屋況等，才能挑到適合自己的居住環境。若你購屋需要房貸，也歡迎聯絡貸款就找我，我們有合法專業的團隊，能幫助你取得滿意的資金額度和利率，順利買到想要的物件！

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