公設比高低的差別在哪？一篇解答合理範圍、常見迷思！

最後更新日期：2025/12/08

購買社區或電梯大樓的房子時，一定都聽過公設比，也聽過人家說公設比不能太高，那公設究竟包含了哪些內容？公設比又該如何計算呢？

想了解更多公設比的注意事項和大家最常疑惑的問題嗎？快看以下文章，讓貸款就找我一次告訴你！

公設比是什麼？

就是指房屋所有權狀中，公共設施在屋主全部購房面積中所佔的比例，也就是專供屋主個人使用面積以外的共享空間。

依照比例、性質和包含項目分為大公設、小公設2種。前者包含所有住戶共享的大廳、中庭花園、泳池或健身房等；後者則為社區中依居住區域特定使用的設施，如樓道、電梯。以下為你用表格分類整理：

公設比計算方式

一般算法為：公設比＝公共設施坪數／建物總坪數（主建物＋附屬建物＋公設）x 100%，而主建物和附屬建物的各包含的部份如下：

• 主建物：為室內面積，也是屋主可獨立使用的部份，例如客廳、餐廳、臥室、廚房和衛浴等。
• 附屬建物：附屬於主建物面積的連接部份，如陽台、露台、雨遮等。

提醒你，根據2018年內政部頒布的修正命令，此年過後興建的雨遮都不計坪不計價，因此計算時記得要將雨遮納入公設面積，而非室內面積中。

此外，公設比回推或計算不會考慮停車位面積，若權狀上有登記，需先扣除。

公設比多少合理？

由於目前仍無制定明確的公設比法規，因此並沒有實際的範圍標準，每個建案也都會因規畫方式不同而有些微差異。

不過，還是有普遍的合理區間，貸款就找我替你整理如下：

由表格可看出，公設比30%以上在辦公大樓屬於正常範圍，因此公設比高低取決於房屋種類。另外，要提醒你，2005年建築技術規則建築設計施工編第95條及第114條規定：

• 8樓以上新建案需有2座直通的安全梯
• 11樓以上需有排煙室

這些法規的修訂都導致了後續新建案公設比相對提高。

新建案公設比提高的原因？

新建案公設比普遍提高的原因，除了上述有關雨遮和逃生設施法規的修訂，人口結構的改變和住商混合型大樓的增加也是影響因素，以下分別說明：

1. 人口結構改變：單身族群、雙薪小家庭及獨居老人比例提高，導致小坪數住宅的需求劇增。每當同層戶數增加，逃生動線、防火設施及公用電梯的數量也要連帶提高，間接造成了公設比提升。
2. 住商混合型建築增加：同棟建築需要容納住宅、辦公及商場空間；並依法規要求，商業空間必須有足夠數量的男廁、女廁和茶水間等公用空間，導致公設比提高。
3. 生活品質需求提升：現代追求更精緻、便捷的生活模式，因此像球室、會議空間及健身房等娛樂、商業型設施也變成了必需，這些都是算入公共設施的範圍。

公設比4大注意事項

公設比並非越低越好

低公設比不代表實際可使用面積較大，極可能是建商刪減了部份公設（可能導致設備變少、居住質感降低），或縮減電梯與樓梯間的面積，所以千萬不要被表面數字給迷惑了！

留意車位登記坪數

停車空間分為車位、供車輛通行的車道。而普遍權狀中的車位加車道登記面積為10～12坪左右；若坪數太小，就有可能是廠商將車道面積分攤進公設空間裡，也是俗稱的「車位灌水」；讓樓上住戶以房屋的單價購入車道面積，以謀取利益。因此若你沒有購買停車位，更要記得留意車位登記坪數。

室外空地不算公設

有屋頂或建築結構的部分才能被納入公設面積中。如果是在戶外的露天中庭或花園等，都需視為建築法第11條第1項規定的法定空地，不該列入公設面積。

確認使用率與費用

購屋之前，可先確認公設內容實際的規劃與品質有無符合自身需求，並衡量需負擔的公設日常維護、維修費用和使用率是否成正比，或有沒有在自己能接受的範圍內。

結語

以上就是公設比的相關介紹，提醒你，購屋前除了留意公設比計算方式和相關事項，也要確認周遭生活機能和屋況等。

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