共有物分割怎麼做？方法與注意事項總整理！

最後更新日期：2023/04/07

共有物分割是什麼？

共有物分割的概念是透過分割的方式將共有物轉變成各共有人單獨所有。民法第823條第1項規定，共有物分割原則上可由任一共有人隨時請求，不用經過其他人同意，共有人之間有簽訂不分割期限契約或因物之使用目的不能分割者為例外。

※所謂「因物之使用目的不能分割者」，是指存在其他還需要繼續用到共有物的狀態，例如區分所有建築物的共同部分。

共有物分割方法？

共有物分割方法有3種，分別是協議分割、調處分割和裁判分割，以下會以甲、乙、丙3人共同持有A地的方式舉例說明。

協議分割

民法第824條第1項規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」如果甲、乙、丙3個人就如何分割A地達成共識，就可以分割共有物；協議方式不用書面表明，只要有明示或默示的意思即可。這個方法適合共有人數較少，且有辦法理性溝通的狀況。

調處分割

若無法協議分割，任一共有人都可根據土地法第34-1條第6項規定，向地政機關申請調處，若無人反對調處結果則調處成立；如果有人反對，可在收到調處結果通知後15天內提起「確認調處不成立之訴」，否則依原調處結果辦理。

裁判分割

若上述兩個方法行不通，根據民法第824條第2項，任一共有人可以向法院聲請裁判分割，由欲分割之共有人對其餘共有人提起共有物分割訴訟。舉例來說，甲向法院聲請裁判分割，甲是原告，乙、丙就是被告，只要有一個人沒有列入原告或是被告，在法律上就屬於違法判決，是無效的。

提出裁判分割訴訟後，法院可以依其認為適合的方式分割，於判決確定時就會產生效力；甲、乙、丙3人也有權利提出自己的分割方案，例如甲提出分割方案後，法院會囑託地政機關到A地測量，做成複丈成果圖，若最終法院採用甲的方案，必須將複丈成果圖附在判決書後面，裁判分割才成立。

共有物分割後如何分配？

如果是透過裁判分割共有物的話，分配方法有原物分配、原物分配兼金錢補償和變價分配，以下分別說明：

原物分配

原則上都是以原物分配為優先。A地分割後以當初約定的方式進行分配，並且3人分到的土地面積或價值一致，不用再以金錢補償，就是原物分配。

原物分配兼金錢補償

原物分配後，若有未受分配或受分配部分未達原應有部分比例的情況，就應以金錢補償。例如乙分配到的土地形狀比較不方正，和甲、丙所分配到的土地價值不一，就可以先估價確認價差，再以金錢找補。

變價分配

將共有物拍賣，各共有人依其應有比例分配金錢。通常是法官考量共有物的性質狀態、價格等因素後，認為原物分割會造成難以使用或失去經濟效益才會以變價分割的方式分配。

共有物分割注意事項？

• 產生的費用：共有物分割費用可能有分割登記的規費、土地增值稅、契稅等；另外如果提出共有物分割訴訟，還需要支付裁判費、測量費等。
• 不動產資料：在共有物分割前，應先檢視土地、建物登記謄本的「標示部」、「所有權部」和「他項權利部」，確認現共有人有誰、各共有人應有部分等事項。
• 分割的方案：共有人提出的分割方案必須符合公平性和妥適性，每人分配到的不動產價值應與應有部分成正比，且須避免土地分割後產生畸零地或袋地的情況。
• 抵押權設定：抵押權不受分割影響，若共有物有抵押權設定，會分別轉載到所有共有人的土地上。為了避免影響其他共有人的權益，可以參照民法第824-1條第2項的但書，透過通知權利人的方式，讓抵押權移存到抵押人分得的部分。

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共有物分割登記應備文件？

• 登記申請書
• 共有物分割契約書
• 申請人身分證明文件
• 土地、建物所有權狀
• 完成對待給付之證明文件
• 他項權利人承諾書或同意書
• 增值稅及契稅繳（免）納或其他證明文件
• 共有人印鑑證明（共有人未能親自到場核對身分時檢附）
• 共有物分割明細表（共有土地分屬不同登記機關管轄時檢附）
• 法院許可之證明文件（監護人代理受監護人或受監護宣告之人處分土地權利時檢附）
• 主管機關核准或同意備查之證明文件（不動產登記之義務人為財團法人、祭祀公業法人時檢附）

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共有物分割登記流程？

1. 申請、收件
2. 計費
3. 收費
4. 審查
5. 登錄
6. 校對
7. 列印書狀
8. 地價異動
9. 書狀用印、結案
10. 發狀還件
11. 異動歸檔