共有土地是什麼？土地管理及分割方式一次告訴你！

最後更新日期：2024/10/03

在處理繼承問題時，共同共有土地是經常出現的情況，當一片土地由多人共同持有時，共有土地使用權該如何分配？須留意哪些共有土地糾紛呢？關於共有土地的問題，讓貸款就找我來為你說明。

共有土地是什麼？

共有土地就是指與他人共同享有土地的所有權，通常土地共有是因法律繼承、當事人共同購買土地等因素，使土地的所有權人大於1人。共有土地還可細分為以下2種狀況：

• 公同共有：指所有人皆共享土地的所有權，在產權登記書狀上不會特別標註持分比例。若要對公同共有土地進行處分，須經過全體共有人的同意。
• 分別共有：指共有人分別擁有部分土地所有權，可針對自己持有的土地自由處分，無須經過其他共有人的同意。

共有土地管理方式？

那麼如果名下持有共有土地，有哪些管理方法呢？通常會用以下3種方式來管理：

分管契約

是由所有的土地共有人共同訂定契約來決定土地管理的方式，分管契約並沒有規定契約形式，因此口頭約定也能夠成立分管契約。

分管決定

若全體共有人採分管決定的方式管理，當意見有分歧時，須以少數服從多數的方式來進行決策，少數或未表示意見者則也要服從多數決結果。

分管裁定

如有土地共有人不服分管決定的結果，或是認為決議不公平，可向法院提出申請要求重新裁定。

共有土地處理方式有哪些？

常見的共有土地處分包含拆除房屋、轉移所有權及買賣共有土地，不過須注意，根據土地法第34-1條第1項規定：共有土地的處分、變更，及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意才能行使，如果申請人持有部分超過2/3，則人數不予計算。

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如何分割共有土地？

若想分割土地，須注意土地必須為分別共有，才可提出土地分割的要求，若土地是公同共有，依民法第829條規定，必須先終止公同共有關係才能請求分割。公同共有土地通常發生在繼承或合夥的情況，因此要繼承人辦理分割登記，或合夥契約終止，才能將公同共有轉為分別共有，進而分割土地。

分割土地的方式如下：

• 協議分割：共有人協議分割，不一定要有書面，只要有明示或默示的意思表示，對分割的方式是事前同意或事後追認者，都認定有分割的協議。
• 調解分割：共有人無法自行協議分割時，任一共有人可向地政機關聲請調解，調解內容須經全體共有人同意。
• 裁判分割：上述兩種方法都無法成功時，可依土地法第34－1條第6項，在收到地政機關調處通知後，15日內向司法機關訴請裁判分割土地。

共有土地分割流程？

申請人準備以下資料，向地政機關送件並繳納規費，地政機關審查後若准予辦理登記，就會核發土地權狀。

• 登記申請書
• 登記原因證明文件（共有土地所有權分割契約書正副本、法院判決確定證明文件等）
• 土地所有權狀
• 申請人身分證明文件、印鑑證明
• 土地增值稅及契稅繳（免）納收據，或不課徵證明文件
• 其他依法令規定應附文件

共有土地常見問題？

結語

共有土地容易發生糾紛，且不動產價值高，往往牽涉大筆利益，處理不當的話，日後可能會衍伸出更多問題，建議盡早進行分割，才不會在未來發生共有土地糾紛時還要耗費大量心力來處理喔！