社會住宅包租代管優缺點有哪些？6大重點一次看！

最後更新日期：2024/08/13

近幾年常聽見的社會住宅包租代管優惠政策，你知道是什麼嗎？有哪些優缺點？費用多少？以下文章為你整理好懶人包，讓你一次了解相關事項！

社會住宅包租代管是什麼？

社會住宅包租代管是現今最常聽到的包租代管種類，由政府提供獎勵及補助，吸引房東委託自己的房屋給政府規定的社會住宅包租代管業者，再由其進行包租代管的相關作業，和一般包租代管差別只在於該房屋有無加入政府的社會住宅包租代管計劃，且並非應用在政府所提供的社會住宅。

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社會住宅包租代管方案

根據租賃住宅市場發展及管理條例，社會住宅包租代管分為「包租」和「代管」２種不同的方案：

包租

包租是指房東將房屋委託給包租業者，兩方簽訂租賃契約後，包租業者負責將房屋轉租給房客，無論有無租出都需每月支付固定租金給房東，並負擔後續管理責任，房客有任何問題也都是向包租業者反應，此時的包租業者即類似於二房東的角色。

代管

指房東與房客簽約後，再由代管業者代替房東進行房屋管理，房客後續有房屋問題都是找代管業者協助處理，但業者不負出租責任。簡單來說，代管便是讓代管業者成為房東代理人，雖出租責任需由房東自己承擔，但可讓房東減少管理房屋的麻煩，並避免和房客的摩擦。

社會住宅包租代管優惠措施

在內政部國土管理署第四期社會住宅包租代管計畫中，可看到社會住宅包租代管第四期優惠措施，即包租代管333政策，333的內容包括：

• 3稅有減免：綜合所得稅、房屋稅、地價稅
• 3費有補助：公證費、修繕費、居家安全相關保險費
• 3年有服務：包租租約3年、代管租約1年，即可續約

了解包租代管333政策後，以下再為你詳細說明房東與房客的相關優惠。

房東

1. 綜合所得稅減免：每戶租金收入15000元以下免納綜合所得稅，超出15000元的部分可扣除60%必要支出。
2. 房屋稅、地價稅減免：為地方管理，稅賦減免優惠按縣市不同有所差異，可參照各縣市政府規定。
3. 修繕費補助：提供一屋一年10000元修繕補助。
4. 居家安全相關保險費補助：包租案有一年一屋3500元的補助。
5. 專業管理免服務費：提供專業管理業者協助相關服務，只要包租租約3年、代管租約1年，即可續約且免服務費。

房客

1. 租金差額補助：無論是包租或代管方案，房客都能以市場租金8折或9折租到物件，並由政府補助差額。
2. 公證費補助：雙北市最高一次4500元，其他縣市最高一次3000元。

社會住宅包租代管優缺點

社會住宅包租代管政策雖然提供了不少的優惠措施，但仍然有缺點，以下為你列點分析，可仔細評估自身需求後再選擇是否加入：

社會住宅包租代管優點

1. 每年可折抵稅額：租金收入可以折抵綜合所得稅。
2. 每月可固定收租：若簽訂的是包租契約，就算房屋沒有出租，房東仍然可收到每月租金，為期3年。
3. 可減少管理負擔：包租代管業者負擔房屋管理責任，並直接面對房客，免去房東可能面臨的糾紛和困擾。
4. 可享有政府費用補貼：政府補助修繕費、居家安全相關保險費等，可貼補房東減少的租金收入。
5. 租賃契約有公證效力：有政府提供的公證費補助，簽訂租約時可辦理公證，更保障三方權益。

社會住宅包租代管缺點

1. 租賃合約期限較長：包租租約3年，代管則需1年以上，不適合短租。
2. 房屋租金較市價低：房東需以市價8成（包租）或市價9成（代管）的租金出租。
3. 需準備的文件繁雜：由於包租代管社會住宅身分有嚴格的條件限制，房客申請時需要準備的文件相對更多，不如一般租屋簡單。
4. 無法自行挑選房客：簽訂包租契約的房東，會由業者選擇房客，房東無法自行挑選，若簽訂的是代管契約，才可由房東自行決定出租對象，前提是房客身分需符合承租社會住宅包租代管資格。

社會住宅包租代管費用

社會住宅包租代管費用分成包租和代管2種方案，房客又依身分不同，分為一般戶、轉期戶、換居戶、整合戶，而有費用差異，以下表格為相關的比較。

※貼心提醒：有關符合社會住宅包租代管一般戶、轉期戶、換居戶和整合戶身分的詳細說明，可至內政部社會住宅包租代管第四期計畫執行要點第22點查看。

社會住宅包租代管常見問題

結語

以上便是社會住宅包租代管的相關介紹，無論你想選擇哪種方案，都有其優缺點，建議你仔細評估後，再選擇對自己最有利的方案。