買房流程全攻略！6步驟讓你買房不迷茫

最後更新日期：2025/10/01

買房是許多人一生中最重要的決定，但對新手來說，買房流程多且複雜，往往讓人感到不知所措。別擔心！貸款就找我將為你詳細解析買房流程的6大步驟，陪伴你實現成家夢想！

買房流程1：支付斡旋金或訂金

如果看房後確定想要購買，就可以向房仲交付斡旋金（或向屋主交付訂金），來表達買房的意願與誠意，並展開雙方議價。如果最終賣方同意出價，斡旋金或訂金就會正式轉為買賣價金的一部分；如不同意，款項則會退回給買方。

買房流程2：簽訂房屋買賣契約

買賣雙方達成共識後，即可簽訂正式的房屋買賣契約。契約內容應詳細載明雙方權利義務，包括房屋標的、價款、付款方式、交屋日期等。簽約後，除非契約另有約定，否則無論買方或賣方，都不能隨便反悔。

需要注意的是，買房簽約時，務必要簽署「房貸不足解約條款」，並以「履約保證」來維護買賣雙方權益。

• 房貸不足解約條款：約定若買方房貸成數未達到預期（如總價8成），買方可無條件解除契約、中止買房流程並收回已支付款項，而不視為違約或毀約。
• 履約保證：買賣雙方與第三方機構簽訂履約保證書，買方將購屋款項存入履約保證專戶。等所有買房手續完成後，第三方機構才會將履約保證專戶內的價金全額撥款給賣方。

買房流程3：申請房屋貸款

銀行在收到房屋貸款申請後，就會開始進行鑑價程序，以房屋現況來評估貸款成數，並依申請人的信用狀況來核定實際額度與利率。

然而，每家銀行的審核標準與細節都會有所不同，為了避免買房流程因貸款成數不足而中止，我們會建議買方優先考慮向公股銀行，或是薪轉戶、長期往來銀行進行申請，並商請由房屋所在地的分行來進行鑑價。

❯ ❯ 延伸閱讀：貸款成數怎麼看？申請房貸前你要知道的5件事

買房流程4：用印與支付稅金

代書協助填寫土地增值稅與契稅申報書、所有權移轉契約書、土地登記申請書等文件，並在文件蓋上買賣雙方的印鑑章後送到地政機關辦理。

地政機關核發稅單後，代書除了會協助確認銀行貸款的情況外，也會分別通知買賣雙方進行完稅，以便後續交屋。買賣雙方需要繳納的稅賦如下：

• 買方：印花稅、契稅、房屋過戶後的房屋稅、地價稅
• 賣方：土地增值稅、財產交易所得稅（適用於2016年1月1日前取得的房屋）或房地合一2.0、房屋過戶後的房屋稅、地價稅。

買房流程5：不動產權移轉與設定

完稅且確認房貸申請通過後，大約5天左右，就可以進入不動產權移轉（也就是過戶），與房貸抵押權設定的流程了。而之所以要進行抵押權設定，是因為這是銀行放款的重要保障機制，當申請人無法依約償還貸款時，銀行可透過拍賣抵押物（房屋）來彌補損失，降低放款風險。

❯ ❯ 延伸閱讀：抵押權設定登記怎麼做？申請須知看這裡！

買房流程6：驗屋、交屋

終於來到買房流程的最後一個步驟，買賣雙方一起到現場檢查房屋現況，如果沒有問題就能正式交屋，整個房屋買賣程序就到此結束。

驗屋時一定要特別留意以下2點：

• 現場記錄驗屋狀況：仔細檢查房屋的結構安全與設備功能，若發現有瑕疵，記得要詳細記錄，拍照、錄影存證，並將瑕疵清單交給賣方，討論交屋前修繕的費用分配問題。
• 複驗無誤再交屋：如果沒有仔細複驗瑕疵處，等到正式交屋後就很難再要求賣方修繕，因此一定要確認屋況已恢復到可接受的狀態，才能進行撥款。

買房流程費用有哪些？

• 契稅：房屋評定現值×6％。
• 印花稅：（房屋評定現值＋公告土地現值）×0.1%。
• 仲介費：約占房屋總價的1～3%。
• 代書費：約占房屋總價的0.5～1%。
• 裝潢費與家電費：依需求而有所不同，約需要100萬～300萬元。
• 房貸申請費與房屋保險費：各銀行收費標準不同，約數萬至數十萬元不等。

買房流程常見問題

結語

以上是買房流程介紹，希望這份詳盡的買賣房屋流程攻略，能幫助你更了解房屋交易的各種眉角，讓你在追尋好房的過程中不再迷茫，順利擁有屬於自己的家！