買房流程全攻略！8大步驟輕鬆成家，新手買房不迷茫

最後更新日期：2025/02/27

買房是許多人一生中最重要的決定，但對新手來說，買房流程繁瑣複雜，往往讓人感到不知所措。別擔心！貸款就找我將為你詳細解析買房流程的8大步驟，以及每個步驟的注意事項，陪伴你實現成家夢想！

買房流程1：購屋能力試算

在開始看屋之前，建議一定要先了解買房流程費用有哪些，並進行購屋能力的試算，不僅能讓你對預算範圍更有概念，也能在第一階段就篩選出相對適合的物件。購屋能力的大致計算方式如下：

• 自備款：需先扣除以現金支付的買房流程費用，如仲介費、代書費、房貸申請費、房屋保險費、各項稅金、裝潢費與家具電費
• 房貸負債比：房貸月付金÷平均家庭月收入，應小於30%。
• 可負擔貸款：以上述月付金，搭配不同利率和年限，來推估可負擔貸款總額。
• 可負擔總價：貸款成數一般為7～8成，因此將可負擔貸款總額÷除以成數＋自備款金額（須扣除買房費用），就是可負擔房屋總價了。

買房流程2：選定物件看屋

大致了解自己的購屋能力後，接下來就能展開正式的買房流程啦！如果你特別中意的地區或房型，不妨鎖定幾個特定區域或建案，透過仲介網站、實價登錄、實地詢價等方式，來側面了解房價的大致落點，避免因資訊落差而過度追高價格。

新手看房注意事項

就算看房後很喜歡，也不要急著付訂，因為某些物件在市場上看似有價、保值，實際上卻隱藏著各種缺陷。這樣的物件不僅在房貸申請流程中，容易發生房貸不足或沒過的問題，未來居住也不一定安心，千萬要多看多比較、謹慎做決定。

買房流程3：支付斡旋金或訂金

如果看房後確定想要購買，就可以進入買房流程的第3步驟，向房仲交付斡旋金（或向屋主交付訂金），來表達買房的意願與誠意，並展開雙方議價。如果最終賣方同意出價，斡旋金或訂金就會正式轉為定金；如不同意，款項則會退回。

斡旋金與訂金注意事項

支付斡旋金或訂金後，如果反悔不想買了，能不能收回來呢？答案是可以的。這兩種款項，都只是為了展現購買誠意，並不具備實際法律效力。

買房流程4：簽訂房屋買賣契約

買賣雙方達成共識後，即可簽訂正式的房屋買賣契約。契約內容應詳細載明雙方權利義務，包括房屋標的、價款、付款方式、交屋日期等。買房流程到了這個環節就算是塵埃落定，除非契約另有約定，否則無論買方或賣方，都不能隨便反悔。

房屋簽約注意事項

買房簽約時，有兩個關鍵重點一定要留意，那就是務必要簽署「房貸不足解約條款」，並以「履約保證」來維護買賣雙方權益。

• 房貸不足解約條款：約定若買方房貸成數未達到預期（如總價8成），買方可無條件解除契約、中止買房流程並收回已支付款項，而不視為違約或毀約。
• 履約保證：買賣雙方簽訂履約保證書，並將購屋款項寄存於第三方履約專戶中，確保買賣雙方履行交屋付款義務，順利結束買房流程後才會撥款。

買房流程5：申請房屋貸款

銀行在收到房屋貸款申請後，就會開始進行鑑價程序，以房屋現況來評估貸款成數，並依申請人的信用狀況來核定實際額度與利率。

然而，每家銀行的審核標準與細節都會有所不同，為了避免買房流程因貸款成數不足而中止，我們會建議買方優先考慮向公股銀行，或是薪轉戶、長期往來銀行進行申請，並商請由房屋所在地的分行來進行鑑價。

買房流程6：用印與支付稅金

在這個階段，主要會由代書或地政士來協助處理買房流程中，各項繁雜的地政與稅務手續，包括土地增值稅與契稅申報書、所有權移轉契約書、登記申請書等文件的填寫與簽署公證，並將資料送至地政機構跑完整個流程。

等到稅單核下後，代書除了會協助確認銀行貸款的情況外，也會分別通知買賣雙方進行完稅，以便後續交屋。雙方需要支付的買房流程費用如下：

• 買方：印花稅、契稅。
• 賣方：土地增值稅、交易所得稅或房地合一2.0稅。
• 雙方拆算：房屋稅（或由買方負擔）、地價稅，以及其他地政規費。

買房流程7：不動產權移轉與設定

完稅且確認房貸申請通過後，大約5天左右，就可以進入不動產權移轉（也就是過戶），與房貸抵押權設定的流程了。而之所以要進行抵押權設定，是因為這是銀行放款的重要保障機制，當申請人無法依約償還貸款時，銀行可透過拍賣抵押物（房屋）來彌補損失，降低放款風險。

❯ ❯ 延伸閱讀：抵押權設定登記怎麼做？申請須知看這裡！

買房流程8：驗屋、交屋、付尾款

終於來到買房流程的最後一個步驟，買賣雙方一起就房屋現況進行最後的檢驗，如果沒有問題就能正式交屋、付清尾款，整個房屋買賣程序就到此結束。

驗屋注意事項

現場檢查時，一定要特別留意以下重點：

• 仔細檢查結構安全與設備功能：牆面、天花板、樑柱有無裂縫、傾斜？是否有漏水、滲水、壁癌的情況？磁磚、木地板有無空鼓、破損的問題？
• 現場記錄驗屋狀況：記得要詳細記錄瑕疵，拍照、錄影存證，並將瑕疵清單交給賣方，討論交屋前修繕的費用分配問題。
• 複驗無誤再交屋：如果沒有仔細複驗瑕疵處，等到正式交屋後就很難再要求賣方修繕，因此一定要確認屋況已恢復到可接受的狀態，才能進行撥款。

買房流程常見問題

結語

看完整個買房流程，是不是覺得每一個環節都充滿細節與挑戰呢？希望這份詳盡的房屋買賣流程攻略，能幫助你更了解房屋交易的各種眉角，讓你在追尋好房的過程中不再迷茫，順利擁有屬於自己的家！