農地變建地容易嗎？申請條件、流程一次看！

最後更新日期：2025/01/22

新的國土計畫法將會在今年5月開始實施，實施之後農地就不能再申請更改土地類型。如果你想趕快把農地變建地，需要的條件和相關重點都在這篇文章了，一起看下去！

農地變建地的條件？

農地變更建地容易嗎？想要改變土地類型，除了需要符合非常多法規的限制之外，相關機關對土地的條件也會嚴格的審核，申請很不容易。

下面是農地變建地的條件，會根據農地有沒有在都市計畫區內而有差別：

農地在都市計畫區內

在都市計畫區裡的農地想改成建地，要符合都市計畫農業區變更使用審議規範第12條的規定，下面為你整理：

• 以附近已經有發展的地區或將要規劃成發展區的農地為優先
• 直轄市、省轄市和縣轄市計畫地區，土地面積不能小於3公頃
• 鄉街計畫、鎮計畫和特定區計畫地區，土地面積不能小於5公頃
• 如果土地周圍被自然地形或人工的設施阻隔，就沒有面積限制

農地在非都市計畫區內

農地在非都市計畫區，想要改成建地，需要符合下面3種條件的其中一項：

• 被道路、水溝、建地、學校包圍的農地，可以變更成面積363坪以下的建地，如果有保留土地完整性的需求，則可以放寬到400坪以下
• 農地地形如果凹入周圍建地內，凹入缺口沒有超過20公尺的話，可以變更成面積363坪以下的建地，如果有保留土地完整性的需求，則可以放寬到400坪以下

圖片是凹入地形的範例：

• 如果不符合上面2項條件，但農地上有老舊建物，仍然可以變更成農地。可以變更的面積會以老舊建物所占的面積為準，有相關證明文件的話，最多可以增加40%

※貼心提醒：如果農地想改成其他特殊用地，例如幼稚園、丁種工業用地或寺廟用地，就需要經過政府的專案審核，通過後才可以變更。

農地變建地優點

把農地變成建地會有下面3種好處：

• 土地用途增加：農地改成建地之後，土地上可以蓋的建築種類會變多，例如住宅、加工廠。
• 可提高建蔽率：一般農地的建蔽率只有10%，改成建地之後，建蔽率最高可以達到60%，土地可以利用的範圍也更大。
• 土地更有價值：因為土地用途增加、建蔽率提高，所以土地的價格也會變得更高。

※名詞解釋－建蔽率：指一塊土地上可以蓋的建築面積大小，公式為「建蔽率＝建築面積／基地面積」。

舉例：100坪的土地，建蔽率10%，就表示這塊土地最多可以蓋100坪x10%＝10坪的建築面積。

農地變建地申請文件

農地變建地流程

1. 提出申請：向各縣市地政局、地政事務所提出改變土地使用分區的申請。
   ❯ ❯ 延伸閱讀：土地使用分區是什麼？一篇看懂相關規定！
2. 審核文件：由地政機關審核文件，確認農地面積和其他相關條件有沒有在法律限制範圍內。
3. 現場勘驗：地政機關會到現場檢查土地，確認地上有沒有違規的建築物。
4. 通過申請：若文件審查、現場檢查都通過，農地就可以變更成建地。

農地變建地常見問題