買法拍農地可以嗎？教學流程一次搞懂！

最後更新日期：2024/10/04

向法院標購買法拍農地，通常比一般市價便宜，因此常吸引民眾或建商前來競標獵地。但買法拍農地其實存在不少風險，一般民眾如有意標購，就快來看以下文章，了解更多買法拍農地的相關大小事吧！

法拍知識介紹

一、法拍一共有幾拍？

法拍土地流程的法拍共有「五拍四賣」，意思是指5個拍次，4個拍賣，以下為拍賣基本順序：

1. 法拍一拍：拍賣底價為市價8～9折，價高者得。
2. 法拍二拍：一拍流標後約2～3周進行，拍賣底價為市價7～8折，價高者得。
3. 法拍三拍：二拍流標後約1個月進行，拍賣底價為市價6～7折，一樣價高者得。
4. 應買：若三拍依然流標，則維持三拍底價進入應買程序，此時最先投遞應買狀者將直接得標。
5. 法拍四拍：應買程序也流標，拍賣底價降至市價5折，並恢復價高者得。

二、法拍流標什麼意思？

法拍流標就是法院公告拍賣當天，在場沒有人願意投標，法院票匭中也沒有標單，這次拍賣就叫法拍流標。

三、為什麼會流標？

法拍土地流標的原因非常多，例如不點交的法拍土地，可能遇到前地主拒絕交出土地，需再多花時間與金錢協商的法拍農地風險，或法拍土地產權不清、屬於凶地等特殊情況，就會法拍多次依然流標。

買法拍農地的資訊哪裡找？

如果想獲得法拍農地買賣或法拍持分農地資訊，可透過政府的法院法拍土地查詢網頁或各種合法民間仲介網，以下分別提供2種管道的相關查詢網頁：

政府版

• 法務部行政執行署拍賣公告
• 台灣金融資產公司拍賣公告（政府認可的公正第3方）

收費的民間版

• 透明房訊

買法拍農地注意事項

下標前準備

先查詢各地方法院的法拍公告，了解法拍地相關資料，包含法拍農地的面積、分區、價格、處理難易度等公告內容為考量基準，並留意產權為完整或僅持分，最後確認是否有到現場勘查的必要。

法院下標

需先決定投標價，並準備法院公告底價20%的保證金，投標時用各銀行的支票，裝在投標保證金的封存單交出。得標後，需在7日內繳清法拍農地尾款，繳款後進行過戶，取得不動產權利移轉證明書，並在繳清契稅後持相關文件到地政事務所辦理所有權移轉登記。

※貼心提醒：若未得標，可於投標當日領回保證金支票。

辦理農業用地農用證明申請所需文件

1. 申請書，含審核表、勘查紀錄表等。
2. 地籍圖謄本及土地登記簿謄本正本，需一個月內核發。
3. 國民身份證影本、戶口名簿影本二擇一，其屬法人者，檢具相關證明文件。
4. 農地屬都市計畫範圍內，檢附分區使用證明正本。

買法拍農地流程

1. 聲請：
   債權人準備好執行名義、地政資料謄本等資料後，向法院聲請強制執行。
   ※貼心提醒：執行名義是指法院勝訴判決，或是房屋抵押權登記證明等資料。法律規定債權人必須取得公權力背書的資料，才能開始法拍程序。
2. 查封：
   法院確認事實後，會通知地政機關行查封登記，並進行現場查封。
3. 鑑價與詢問底價：
   由法院指定的不動產鑑價公司前往鑑價，估計出土地的合理價格，法院會再就此價格詢問債務人以及債權人的意見，當作首次拍賣的底價參考。
4. 拍賣公告：
   將拍賣標的現狀、底價、拍賣期日公告，讓想買法拍屋的投資人可以在司法院法拍公告查詢系統，查詢法拍資料。
5. 拍賣：
   最多可拍4次，每次最多減價2成，法拍屋拍賣過程中如果成功拍定，就進入權利移轉、價金分配以及點交程序（或有不點交情形）。如果拍賣最高出價未達到公告的最低價，就是流標，要再進行下一次拍賣。
6. 通知行使優先承買權、權利移轉：
   法拍農地成功拍定後，如果標的物有優先承買權人，可以依照拍定條件優先承買。若無，就直接將所有權轉移給得標人（或承受人），並去函地政事務所塗銷查封登記。
7. 點交：
   若得標人得標物件屬於可點交，可以依照強制執行法第99條，以公權力排除前地主占用的情況；若為不點交物件，則需自行與前地主協商交地等相關事宜。
8. 分配價金、發款：
   如果有多位債權人，法拍所得款項，扣除法拍程序所需費用後，會依照法定優先順序分配，例如抵押權優先一般債權等，分配後如果有剩餘款項會返還給債務人。

結語

以上便是買法拍農地的介紹，提醒你，買法拍農地前務必要看清公告內容，包括農地是否點交、有無貸款以及是否有租約等。做好事先的資料查詢，或找合法代書幫忙，都能讓買法拍農地的過程更安全。若難以在短時間內籌措得標後需支付的尾款金額，有貸款需求，歡迎聯絡貸款就找我，讓我們協助你順利取得想要的物件！

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