房子過戶要注意什麼？專業代書一次告訴你！

最後更新日期：2023/10/19

關於房子過戶有許多的眉角需要注意！你有清楚什麼是房子過戶嗎？究竟房子過戶需要注意哪些問題呢？這篇就要來向您介紹房子過戶的流程，讓你一次瞭解及掌握房子過戶的秘訣！

什麼是房子過戶？

房子過戶指的是透過買賣、繼承、贈與等以上的方式來獲得房產，或者是將名下的房產過戶到其他人的名下，以上我們都稱之為「房子過戶」。

通常，進行過戶的部分都是需要透過房屋權屬的登記中心來辦理，而完成房屋產權變更的手續。簡單來說，就是將房屋的產權從甲方的名下轉移到乙方名下的流程，那麼房產的過戶又分為了幾種不相同的情形，有買賣的房產過戶、贈與的房產過戶、繼承的房產過戶。

房子過戶有哪些要注意？

• 若需要透過第三方來經手協助過戶，必須留意對方是否有合格的證書及證照才能保障自我的權益。
• 房子之面積是否與權狀上所敘述的符合。
• 房子的產權是否清楚，有無確認房子是否有其他設定或抵押、查封等等其他問題，以免過戶後延伸出其他債權問題發生。

房子過戶需要收取哪些費用？

• 贈與稅（依照地政事務所的公告為主）
• 印花稅（土地及建物核定契價＊0.1%）
• 地政移轉規費（建物核定契價+土地申報地價）＊0.1%
• 書狀費一份80元
• 土地增值稅（須申報，若無調漲則無須繳納）
• 契稅（建物核定契價＊6％）

※土地公告現值：至地政司網站查詢

※房屋現值：利用自然人憑證透過地方稅網路申報系統 ，申請房屋稅籍證明即可查詢。

※以上收費皆依照相關單位公告現值為主。

辦理房子過戶的流程？

1. 至房屋所在地之地政事務所拿取或下載所有權移轉登記書
2. 至該房子所在地的稅捐稽徵處申報土地增值稅及契稅
3. 繳交印花稅
4. 至持有房子者之戶籍所在地的國稅局申報贈與稅 ( 買賣雙方為二等親內，或夫妻贈與房產登記都須申報 )
5. 至該房子所在地之地政事務所辦理移轉登記

完成以上申辦程序之後，約需要等待3天左右的工作天，就能完成整個過戶的程序。

房子過戶需要提供哪些資料？

• 所有權移轉登記書
• 土地、房屋買賣契約書
• 土地、房屋所有權狀正本
• 身分證
• 戶口名簿、戶籍謄本（二擇一）
• 印章＋印鑑證明
• 土地增值稅、契稅繳款書

家人間房屋過戶流程？要注意什麼地方？

若不是一般買賣型的房屋過戶，而是家人的話，所要留意的地方又不太一樣， 可分為房子過戶夫妻和房子過戶子女兩種：

房子過戶夫妻

一般買賣型的房屋過戶需要先把稅務繳清，包含契稅、土地增值稅、印花稅等，而夫妻之間若為贈與型的房子過戶，不用繳納土地增值稅，也無須繳納贈與稅（還是要申報），契稅和印花稅的部分還是要繳交，夫妻房子過戶流程如下：

1. 填寫贈與移轉契約書
2. 到房屋所在地的稅捐稽徵處申報土地增值稅與契稅，並繳交印花稅
3. 至稅捐稽徵處領取土地增值稅不課徵證明書與契稅繳款單
4. 至持有人之戶籍所在地的國稅局申報贈與稅（免稅）
5. 至房子所在地之地政事務所辦理夫妻贈與登記

為什麼夫妻贈與房子無需課徵贈與稅呢？那是因為根據遺產及贈與稅法第20條第1項第六款說明，配偶相互贈與之財產，不計入贈與總額。還有土地稅法第28-2條也有規定，配偶相互贈與之土地可申請不課徵土地增值稅。

房子過戶子女

過戶子女就有兩種方式，一為買賣方式，二為贈與方式 兩者要注意的地方不同！

1. 買賣方式
   如果是以買賣方式將房子過戶子女，流程與我們上面說明的無異，但因為父母子女間為二等親，因此要多一道申報贈與稅的手續，但和夫妻贈與登記一樣都不用繳納此稅負。
   
   舉例：蔡先生想將房子過戶子女，採買賣方式移轉房屋，須提出實際買賣價格證明文件，交由國稅局，取得國稅局核發的非屬贈與同意移轉證明書，才能辦理移轉登記。
   
   ※根據遺產及贈與稅法第5條第六款規定：二親等以內親屬間財產之買賣，須課徵贈與稅，但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。意思也就是說，只有當子女買房子的錢是由自己出的，並非父母貸款或作為擔保人，才可以免贈與稅喔！

2. 贈與方式
   若是以贈與方式移轉房產 ，就必須申報贈與稅，贈與金額以土地公告現值還有房屋現值為準。贈與人每年會有244萬的免稅額。（免稅額會隨消費者物價指數調整）
   
   舉例：蔡先生想以贈與方式將房子過戶子女，同年度沒有其他贈與事項，如果此房地公告現值未超過244萬的話，蔡先生就無須繳納贈與稅，但要是超過的話就要依超過金額按比例課稅了！
   
   ※會有人因為房地現值超過244萬而考慮分不同年度贈與，也就是所謂的「分割贈與」。但每次贈與都須重新計算代書費、地政規費、土地增值稅等費用問題，因此還是要多方考量。

❯ ❯ 延伸閱讀： 不動產贈與稅怎麼申報？有什麼地方要注意？

房子過戶後再次移轉的稅金問題

還要注意的是，通過贈與或繼承所得的房產，未來受贈人或繼承人要出售時，可能會要繳交高額房地合一稅，尤其越早出售，稅率就越高。

房地合一稅的計算方式是〔（成交價－取得成本－相關費用－土地漲價總數額）x規定稅率〕，若為贈與或繼承而得的房屋，取得成本會是受贈或繼承時的「土地公告現值+房屋評定現值」，公告現值比起市價是低很多的，所以會導致稅額提高。

總結

房子過戶流程需要申請的文件及注意的事項太多，不少人一開始會覺得自己申辦即可而疏忽一些細節，導致後續還需補稅跟繳罰鍰。因此還是建議您如果有房子過戶的需求，還是找專業的代書協助辦理最安心。