土地持分是什麼？持分土地貸款找這個最方便！

土地常因繼承、婚姻等關係導致共同持有的狀況，當您有持分土地貸款的需求時，往往無法透過銀行解決資金困難，這時就可利用民間持分土地貸款。土地持分是什麼？持分土地如何貸款？要怎麼解除共有關係呢？讓我們一一為您解答！

土地持分是什麼？

土地共有狀態可分為「公同共有」和「分別共有」，分別共有就是俗稱的「持分」。以下為您介紹兩者差異：

• 公同共有
  多數人共同擁有全部土地所有權，沒有劃分特定比例。處分公同共有土地時，必須經所有共有人同意，法律另有規定者除外。
• 分別共有
  多數人對於同一土地各自持有特定比例的產權，共有人可自由處分其持有部分，也可隨時提出土地分割的要求，但法律或契約另有規定者除外。

持分土地可以貸款嗎？

持分土地是分別共有，根據民法第819條，各共有人可自由處分其應有部分，所以可以把自己持有的比例拿去貸款，但若要處分整塊土地，必須經過全體持分人同意。若您的土地不是持分而是公同共有，又不一樣囉！公同共有土地的處分都須經過全體共有人同意才行。

※例外狀況：根據土地法第34－1條第1項，當您持有的部分超過三分之二時，就可自行處分整塊土地。

土地持分可以找誰貸款？

銀行、農會等金融機構

透過金融機構申辦持分土地貸款，利率低又讓人安心，但有以下限制：

• 其他持分人同意：銀行不接受產權不完整的抵押品，因此必須全體持分人一同出面同意申請。
• 信用報告：每個持分人的信用條件都要審核，信用評分低於500分就屬於中下等級，核貸機率不高，若有重大信用瑕疵，銀行會直接拒絕。
• 財力證明：須有明確財力證明及穩定的工作，或本身是銀行眼中的優質族群，過件率才會提高。
• 貸款額度：土地貸款的成數只有5～6成，無法有效發揮所有價值。

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民間管道

例如代書、融資公司，雖說民間持分土地貸款利率較高，但有很多銀行沒有的優點：

• 審核寬鬆：不會要求您提供工作收入證明及信用報告，有持分土地就可貸款！
• 全程保密：分別共有土地貸款不須經過其他持分人同意，只要持有土地權狀就可申辦，且貸款過程全程保密。
• 額度更高：根據鑑價金額最高可到9成。
• 審核快速：最快只要1天，急需資金也不用擔心。

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怎麼消除土地共有關係？

共有土地不好處分，想要不受限制，就要消滅共有關係。您可以透過土地分割讓自己持有的所有權變成1／1。土地分割方式有以下3種：

協議分割

原則上依共有人協議之方法為之，此項協議不以書面為必要，凡有明示或默示之意思表示，對分割之方式為事前同意或事後追認者，均認為有分割之協議。

調解分割

共有人無法自行協議分割時，任何持有人可向該縣市的地政機關申請調解。調解成立後，送地政機關辦理分割共有物登記，變成獨立所有權。

裁判分割

若不服調解結果，依土地法第34－1條第6項，在收到地政機關調處通知後15日內，可向司法機關訴請裁判分割持分土地，判決後就生效。

※提醒您，若是公同共有土地，在公同關係存續中，不得請求分割（民法第829條）。

申辦持分土地貸款須準備哪些資料？

• 身分證（正本＋影本）
• 第二證件（正本＋影本）
• 印鑑章＋印鑑證明
• 土地所有權狀
• 戶籍謄本（全戶）
• 近期土地貸款繳款證明（二胎貸款須備）

只要準備以上資料，向貸款就找我提出申請，專員便會在營業時間立刻為您服務。

申辦持分土地貸款的流程？

1. 申請：提出申請並檢附相關文件。
2. 估價：專員為持分土地估價，依據鑑價報告及貸款人提供的文件，規劃貸款方案。
3. 對保：核准貸款，雙方當面簽約對保。
4. 設定：到地政機關設定抵押權。
5. 撥款：手續完成，款項匯入指定帳戶。

土地持分常見問題

結語

土地持分牽扯到很多法條，常讓人有處分上的困難，建議事前諮詢專業代書，才能更順利解決問題！