持分土地買賣怎麼做？一次了解管道及注意事項！
最後更新日期：2024/04/03
持分土地可以買賣嗎？很多人名下擁有持分土地，需要資金時或許會想將它賣出，但卻發現持分土地不好賣，不知道怎麼處理。這篇文章整理了持分土地買賣注意事項、方法及流程，讓你一次了解土地持分的解決辦法！
持分土地是什麼？
當一塊土地的所有權由兩人或兩人以上共同持有時，這塊土地就稱為「共有土地」，這種情況通常是因為兄弟姊妹共同繼承長輩留下來的遺產，又或者是夫妻、合夥人一起購買土地，並將土地記在兩人名下。
土地共有狀態又可分為「公同共有」和「分別共有」：
公同共有
多人共同持有全部土地所有權，沒有劃分明確的比例，最典型的情況就是遺產繼承。處分公同共有土地時，必須經所有共有人同意，法律另有規定者除外。
分別共有
多人對於同一土地各自持有特定比例的產權，也就是所謂的「持分」，持分人可自由處分其持有部分，也可隨時提出土地分割的要求，但法律或契約另有規定者除外。
持分土地可以買賣嗎？
持分土地屬於分別共有，持分人是可以自由買賣自己持有的比例的，然而如果想出售整塊土地，又或者是想進行公同共有土地買賣，依土地法第34-1條規定，必須同意的共有人數和持有部分合計都過半，或者持有部分合計超過2／3才行。
至於持分土地的買賣，有以下3種管道：
詢問其他持分人
同樣根據土地法第34-1條，持分人在出賣其應有部分時，其他持分人享有「優先購買權」，所以出賣人一定要先以書面通知其他持分人，當其他人沒有購買的意願時，才可以賣給第三人。賣給其他持分人的好處是可以免除尋找和篩選買家的麻煩，並且同時避免產權變得更複雜。
尋找第三人購買
向外找尋有意收購持分土地的買家，但對於不熟悉土地買賣法規的持有者來說，這個方法有風險，若無法摸清買家的來頭，可能會遭到利用或詐騙，而且將持分土地隨意賣給外人會讓產權狀態變複雜，日後恐有糾紛發生。
委託民間專業代書
若對於土地買賣法規不熟悉，或是沒有時間處理，就可以考慮委託專業代書代辦，這樣無須自己跑繁雜的流程，也不用自行找買家，相對方便且有保障。
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持分土地買賣注意事項？
進行持分土地買賣之前，還有以下事項須注意：
優先購買權
就像前面說的，出賣持分土地時，其他持分人有優先購買權，所以必須先詢問他人有無購買意願，若他人皆不願購買，也建議讓他們簽署不優先購買的切結書，確保所有人都同意進行持分土地過戶，以免未來發生糾紛。
※若未通知就賣給第三方，其他持分人有權要求出賣人以市價和售價的價差賠償；若持分人使用優先購買權，後來又改口反悔，須面臨違約賠償責任。
土地買賣價格
出售前再次確認土地交易的價格，以及稅金、文書等相關費用是由買方還是賣方支付。
民間機構的安全性
如果要找民間代書協助出售持分土地，務必注意該業者是否專業合法、經驗豐富，以免遭到非法業者詐騙。
持分土地買賣應備文件？
- 土地登記申請書
- 土地及建物所有權狀
- 買賣雙方身分證明文件及印章
- 土地增值稅、契稅繳款（免稅）證明書
- 土地建物買賣所有權移轉契約正、副本
- 賣方印鑑證明（登記時親自到場提出身分證正本者免提供）
- 其他法令規定應附文件
持分土地買賣流程？
下面以委託代書買賣為例來說明流程：
- 申請：向民間專業代書提出持分土地買賣的申請。
- 估價：代書根據客戶所提供物件的地點、格局、公告現值、實價登錄等進行估價，並整理出報告。
- 審核：代書將資料提供給客戶，讓客戶了解相關法規、價金、土地價值及持分土地買賣的規劃。
- 簽約：確認買賣合約細項後即可與代書機構簽約。
- 過戶：代書會協助尋找持分土地買家，順利成交後就會撥款給委託人，完成持分土地買賣。
持分土地不好賣怎麼辦？
由於持分土地產權不完整，在買賣的進行上可能會比較不順利，這時持分人可以選擇進行持分土地分割，讓自己持有的所有權變成1／1。
土地分割的方式有以下3種：
協議分割
原則上依共有人協議的方法處理，這項協議不一定要有書面，只要有明示或默示的意思表示，對分割的方式為事前同意或事後追認者，均認為有分割之協議。
調解分割
無法協議分割時，任一共有人可向該縣市的地政機關申請調解，調解成立後，即可送地政機關辦理分割共有物登記。
裁判分割
若共有人不服調解結果，可在收到地政機關調處通知後15日內向法院聲請裁判分割，法院會依照變價分配、原物分配或原物分配兼金錢補償這3種方式來處理共有物。
※提醒你，若是公同共有土地，在公同關係存續中，不得請求分割。（民法第829條）
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持分土地買賣常見問題
出售持分土地可能是因為下列原因：
• 使用不便：持分土地的使用、管理和處分經常需要所有持分人達成共識，容易引發紛爭，而且持分人還須每年繳稅，負擔與限制很多。
• 難以貸款：持分土地對銀行來說產權不完整，銀行通常會持保留態度，甚至直接拒絕貸款。
• 產權零碎：持分人過世後，土地將由配偶與孩子繼承，分配之下持分比例會越來越零碎，導致產權更複雜。
持分土地買賣流程之一是估價，而影響持分土地價格的因素包含以下幾項：
• 公告土地現值
• 實價登錄價格
• 土地坐落位置
• 土地形狀和格局
持分土地買賣不順利時，可以先進行土地分割，讓產權變成獨立的狀態；然而，土地分割程序繁雜，限制也不少，非常耗費時間和精力，所以如果急需資金的話，建議向民間申請持分土地貸款比較快！
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不用！持分土地是分別共有狀態，持分人可以直接出售自己持有的比例，不過須注意其他持分人的優先購買權，若發現買賣困難，再考慮提出分割。
結語
許多人因為繼承而擁有持分土地，想脫手或解除共有關係卻不知道怎麼做，相信以上的說明已經讓你有了更進一步的了解。如果還有持分土地買賣的問題，也建議尋找專業代書詢問清楚，才不會在交易過程中損害自己的權益喔。
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