預售屋貸款成數不足？3方法報你知！

最後更新日期：2024/07/18

預售屋因為付款彈性、戶別選擇多以及能享有客製化變更服務而受到不少首購族青睞，不過購買預售屋多半還是要搭配貸款，那麼預售屋貸款該如何辦理呢？快讓貸款就找我就來為你介紹購買預售屋的注意事項以及預售屋貸款的相關知識。

買預售屋要準備多少錢？

預售屋指的是尚未建造完畢就先行銷售的房屋，所以該建案通常會呈現「還沒開始蓋」、「正在蓋」、「完工但還沒拿到使用執照」等情況。購買預售屋時，要準備的費用如下：

1. 頭期款：通常是訂金、簽約金及開工款的總和，大約會佔總價的10～15%。不過由於繳納頭期款需要立即支付，所以無法申請貸款喔！
2. 工程款：預售屋施工期間須支付的款項，工程款的收取時間因建案而有不同，常見的繳納方法有以下3種：
   • 按工期繳納：依施工進度分期繳納工程款。
   • 一次性繳納：在施工期間不必繳款，等到「結構體完成」、「領取使用執照」、「交屋」時再一次繳納。
   • 按月繳納：無論施工進度如何，都須按月繳交一定金額。
     ※約佔總價的10～15%，注意工程款同樣無法申請貸款。
3. 暫收款：指買房期間衍生出的各種費用，例如：地政規費、代書代辦費、印花稅、契稅等，大約為10～15萬元。
4. 交屋保留款：約占總價的5%，用於確保驗屋不過時，建商不會放任不管，這筆錢會在驗屋通過後才會給建商。
5. 房屋貸款：申請房貸時，可考慮與建商配合的銀行，或許能獲得較好的優惠條件，在申請時須確認貸款的利率、成數等，並進行試算後再申辦。
6. 驗屋款：請驗屋公司協助進行驗屋，並確認是否有需要改善的情況，費用會依照坪數大小、服務內容而有不同，大約1～2萬，非購買預售屋中必要的支出。

以上述流程來說，買預售屋在簽約當下只須付出總價的10～15％當頭期款，另外15％的工程款則是日後施工時再繳，但若買的是新成屋或中古屋，頭期款就是總價的30％，對於存款較少的人來說，分攤負擔的預售屋買起來相對輕鬆。

預售屋貸款申請方式？

在進入預售屋貸款流程時，你是否在苦惱該如何申貸？預售屋貸款銀行申請方式如下：

建商貸款

通常建商都會以整批建案向固定配合的銀行做「整批分戶貸款」，而因為申請量大，所以這種情況下預售屋貸款成數及利率都會比較好看，比如說套房貸款這種特殊物件，一般銀行貸款約6～7成，如果建商大量貸款，也許能夠增加到8成。

要注意的是，有些建商會以預售屋貸款9成作為招攬生意的噱頭，但相對而言，貸款越多負擔也越重，申辦前要審慎評估適合與否。

自辦貸款

買預售屋也不一定要找建商配合的銀行，自己挑銀行貸款也可以，不過貸款條件可能就不會那麼好。建議有以下3種狀況再自己找銀行辦理預售屋貸款：

• 其他銀行提供優質客戶專案：有些銀行為了吸引客戶，會推出更優惠的房貸專案，若你的條件非常好，或是屬於五師或是軍公教等菁英客群，自辦貸款就有機會談到更好的利率和成數。
  ❯ ❯ 延伸閱讀：公教房貸申辦方案有哪些？5分鐘一次了解！
• 想辦特定銀行才有的房貸商品：有些房貸商品只有特定銀行才有提供，比方說40年房貸。若有特殊需求，自己找銀行才能有多元選擇。
• 整批分戶貸款剔除掉特定客戶：有些建案的貸款專案會設定預售屋貸款條件標準，比方說只接受收入高的客戶，而若申請人的條件剛好沒有那麼好，就會導致預售屋貸款沒過，這時候自辦貸款還有與銀行討論的空間。

預售屋成數不足怎麼辦？

提供證明

2011年修法後，銀行已經不得向借款人要求提供連帶保證人，也不能在借款人有足額擔保的情況下要求提供一般保證人，但借款人若想拉高貸款成數，還是可以主動找保證人，強化自己的貸款條件；或者借款人也可將名下的其他不動產提供給銀行作為抵押品。

❯ ❯ 延伸閱讀：貸款成數不足怎麼辦？如何取得滿意的貸款成數？

其他方案

銀行為了拉攏客戶，都會有各種買房貸款方案存在，若是一般房貸無法給予足夠的成數，可以與銀行端協商，看是否有別的貸款產品可以選擇，讓自己的成數提高。

❯ ❯ 延伸閱讀：買房貸款不可不知的五大面向！教你如何輕鬆申貸！

申請信貸

申請個人的信用貸款也是一個補足成數的方法，但是信用貸款利率較高，一般就是3％起跳，比起房貸利率貴上不少，因此信貸可以說是最後的選擇。

預售屋購買流程

1. 蒐集：若決定要購買預售屋，要先蒐集建案資訊，比對多筆資料。
2. 賞屋：比對完資料後再前往銷售中心賞屋，有喜歡的戶型可先議價並小下訂金，請建商保留。
3. 簽約：若確定購買，補足訂金後仔細審閱「預售屋買賣契約書」，審閱期為5～30天，確認無誤後就能簽約。簽約的同時須繳交簽約金、開工款。
4. 施工：於施工期間按期繳納工程款。
5. 變更設計：在施工過程中，可於建商指定的「預售屋客戶變更設計期」內，請建商按照自己的需求變更屋內裝修，以變更1次為限。
6. 對保：當施工完成，建商領取使用執照後，會請購買人至銀行對保，並由銀行進行審核，此時購買人會簽署「撥款同意書」，若成功核貸，過戶時建商就能領到銀行的撥款。
7. 完稅：在交屋日前由建商負擔的地價稅與房屋稅，交屋日後會由買方負擔，其餘還有雙方須各自繳納的稅務，例如建商須繳交土地增值稅，買方則要負擔印花稅、契稅等。
8. 過戶：由建商委託的代書協助辦理房子過戶，要在建商取得使用執照後6個月內完成。
9. 交屋：須先驗屋才可交屋，若有瑕疵可在驗收單上請建商於期限內改善，並扣留交屋保留款，待修繕完成才會收到銀行撥款。

預售屋簽約時注意事項

1. 個別磋商條款：根據消費者保護法第2條第8項，個別磋商條款是經由當事人雙方討論並達成協議的約定內容，但許多建商會主動要求購屋者簽署此條款，以此偷渡不合理合約，建議簽約時請專業代書在旁協助檢查。
2. 是否已取得建造執照：起造人在新建、增建、改建及修建建築物時，須先取得建造執照才可施工，但有些建商還沒拿到執照前就會先銷售，可能影響到購屋者權益。可主動要求出示，或進入建築工程履歷查詢系統檢查。
3. 確認工程及交屋日期：預售屋合約須註明開工時間、完工期限、取得使用執照期限及交屋日期，另外還須清楚記載，建商必須在領到使用執照的6個月內進行交屋。
4. 確認保固期限和範圍：確認預售屋保固期限，及起算時間點是否為買方完成交屋日起，而非使用執照核准日起，可參考預售屋買賣契約書範本。
5. 房地標示建材與設備：確認建商廣告DM及樣品屋展示中，哪些項目為示意圖，並檢查合約是否註明「可選用替代品」，而建商也必須提供預售屋平面圖，其中詳細記載高度、面積等資訊。
6. 面積有誤差和價錢找補：合約上須註明若土地、主建物及房屋登記總面積賣方應補誤差價款，實際坪數少於合約坪數，賣方應全額補足；實際坪數多於合約坪數，買方補足上限為2%，誤差超過3%，買方可解除契約。

結語

以上就是預售屋貸款的介紹，貸款就找我提醒你，有些建商在合約裡告知民眾可申請8成銀行貸款，但最終買方在辦理房貸時，銀行鑑價後可能只能貸款房屋總價的7成，建議購買預售屋時先準備好3成自備款比較保險喔！