持分土地如何分配？比例、買賣問題一篇告訴你！

最後更新日期：2025/11/14

在台灣，許多人會因為繼承等原因獲得持分土地。然而和擁有完整產權的人相比，持分土地在處理、運用時要注意的事項相對較多。

而持分土地的產權怎麼分配？買賣或貸款的問題又要如何處理？帶你一起來了解！

內容目錄

何謂持分土地？比例怎麼算？

土地持分就是指一塊完整的土地，由2人或2人以上共同持有產權（也就是持分土地使用權）。

大多數持分土地都是以繼承、或是多人共同出資購置的方式出現；持分土地主要分成以下2種情況：

但因為沒有明確的土地使用範圍切割，僅一部份的分別共有產權並無太大的可利用價值，往往也不易單獨售出。

公同共有：產權沒有比例分配，每個人都是顯示1/1。除非另有法律規定，否則公同共有的土地無論買賣或是抵押等行為，都需要取得全部持有人的同意；遺產分配時如果沒有講明分配的方式，就會自動變為公同共有狀態。

※持分土地比例計算：個人持有面積／總面積＊100%＝持分比例（％）

※持分土地面積計算：個人持有比例＊總面積＝持分面積（坪）

由於多人共同持有、劃分界線不明確等原因，即使價格已稍低於土地市價，在交易市場上持分土地依舊不好買賣。

很多銀行或農會對於持分土地並不受理貸款，購買者只能以現金全額支付；以下為持分土地買賣時需要注意的流程：

通知其他共有人：可以先和其他共有人商討出售意願，若全體同意的話，土地整筆出售更容易尋得買家及更好的價格。
正式書面通知：買賣前，必須以書面正式通知其他共有人，詳細說明買賣價格、契約條件等，若沒有做到這點，買賣可能失效，賣家甚至還需要負擔損害賠償責任。
確認優先購買權：其他共有人享有優先購賣權，在收到書面通知起15日內，需要表示自身意願。
- 有意願購買：有權利優先以契約訂定的價格條件收購賣方的持分土地。
- 無意願購買：賣家就可以將自己的持分土地出售，與第三方買家簽訂正式買賣契約。若不做任何表示者，視同放棄優先購買權。
地政登記及土地過戶：買賣流程手續繁瑣，建議可以委託給專業代書進行，確保交易安全；當買賣金額都確認進入交易安全專用帳戶時，代書會依買賣雙方的文件協助向地政機關申請所有權轉移。以下為所需相關文件：
- 共有人同意證明
- 雙方身分證、印鑑證明、戶籍謄本
- 土地權狀、契約書（正、副本）、各類稅務文件
撥款：待過戶完成，代書會約請買賣雙方再次會面，領取新權狀，並通知交易專戶進行撥款。

許多銀行會擔心持分土地難以利用、風險高，因此幾乎不受理持分的土地貸款。其實，就算土地使用權會有限制，但持分土地還是可以做貸款的喔！

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由於持分土地在利用及管理上都不太方便，因此會建議先進行持分土地分割，讓每位共有人都能獨立管理自己的持有部分，買賣或貸款的執行流程也會更順利，也能有效降低後續可能引發的利益糾紛。

常見的持分土地分割方式有以下3種：

協議分割：全體共有人自行達成共識，以協議記載清楚各自部分，再去地政機關辦理登記。
調解分割：透過公正公平的第三方（如地政機關）申請調解，成功後一樣需要到地政機關登記；倘若調解後仍對結果不服，可以在結果通知後15日內向法院提起訴訟。
裁判分割：當協議及調解無法有效分割土地，可向法院申請裁判分割，也就是「持分土地強制執行」。分為2種執行方式：
- 原物分配：直接用產權比例做分割（優先考量）。
- 變價分配：將共有物（土地）法拍，分配拍賣後的金額。

※貼心提醒：若持分地為耕地，根據農業發展條例第16條規定，每位持有人所得面積須大於0.25公頃，否則不得進行土地分割。