以房養老好嗎？條件、優缺點及方案差異一次看！
最後更新日期：2026/03/12
你聽過以房養老嗎？想要在退休後享有舒適的養老生活，除了提前儲蓄之外，以房養老也是一種可以利用的方式。那麼以房養老究竟是什麼？有哪些優缺點呢？讓我們來為你說明。
以房養老是什麼？
以房養老的正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」，意思是借款人把名下房屋抵押給銀行，並由銀行「按月撥付」固定生活費的理財方式。
- 貸款利息會直接從撥付金額中內扣
- 到期後由借款人或繼承人一次清償，或由銀行拍賣房屋來拿回債款
因為金流方向與傳統房貸不同，所以稱為「逆向」抵押；以下用表格為你比較兩者差異：
| 以房養老 | 一般房貸 | |
|---|---|---|
| 說明 | 抵押房屋以每月拿到養老金（利息內扣），貸款到期後一次清償 | 抵押房屋並一次拿到整筆資金，再按月償還本息 |
| 年齡限制 | 60～65歲 | 18～65歲 |
| 貸款年限 | 通常約30年 | 20～40年 |
| 貸款餘額 | 遞增 | 遞減 |
❯ ❯ 延伸閱讀：房子抵押貸款是什麼？額度、利率與條件一次看！
以房養老條件？
常見的以房養老條件有以下6點：
- 個人信用正常
- 年滿60～65歲
- 具備完全行為能力
- 「屋齡＋貸款期間」＜60
- 借款人單獨擁有完整房屋及其基地
- 「借款人年齡＋貸款期間」＜90～95
基於以上條件，以房養老貸款適合以下2種族群申請：
| 適合族群 | 說明 |
|---|---|
| 獨居銀髮族 | 若只有一間房屋，且沒有子女、或未與子女同住，也不想去養老院，以房養老能繼續住在自宅、享有獨立的生活空間。 |
| 多屋銀髮族 | 多屋銀髮族不必擔心合約到期房子遭法拍、或沒有房屋能留給子女，且可選擇條件較佳的房屋來申請，妥善運用資產來提高生活品質。 |
※貼心提醒：各銀行的以房養老條件有所不同，實際情況以銀行公告為準。
另外要注意，由於以房養老會牽涉到未來繼承問題，所以有些銀行會在申請時要求借款人提供子女同意書。
以房養老優缺點？
| 優點 |
|
|---|---|
| 缺點 |
|
若希望能保留完整的房屋繼承權，或希望一次性取得大額資金，就比較不適合申請以房養老貸款，建議可提早尋求其他理財方式來為養老做準備。
❯ ❯ 延伸閱讀：房貸利率怎麼算？2大種類及計算公式看這裡！
※貼心提醒：若借款人在以房養老貸款期間死亡，也視同契約到期，繼承人須代為清償借款，否則銀行就會聲請法拍房屋。
以房養老銀行方案
若你有意想申請以房養老貸款，以下列舉7家有承辦以房養老的銀行方案供你參考：
| 銀行 | 利率 | 年限 | 開辦費 |
|---|---|---|---|
| 玉山銀行 | 2.57％起 | 最長30年 | 5,000 |
| 合作金庫 |
| 最長35年 | 5,300起 |
| 土地銀行 | 2.73％起 | 最長30年 | 3,300起 |
| 華南銀行 | 3.19％起 | 最長30年 | 5,300起 |
| 兆豐銀行 | 2.488％起 | 最長30年 | 5,300 |
| 第一銀行 | 2.55％起 | 依銀行評估 | 5,300 |
| 中國信託 | 2.79％起 | 最長30年 | 15,000 |
以房養老試算
由於以房養老有利息內扣的問題，所以計算較複雜，建議民眾直接使用銀行的試算工具來了解每月可領金額。以下也提供一個試算範例供你參考。
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 貸款金額 | 銀行核貸金額1,500萬元 |
| 利率、年限 | 利率2.57％、年限30年 |
| 試算結果 |
|
※貼心提醒：每月內扣利息雖然會遞增，但銀行一般都會規定「扣息上限為撥付金額的1／3」（以上述例子來說就是13,889元），等到應扣利息超過此上限後，超過的金額就會計入債權內，這就是所謂的「掛帳」，而這些金額就要在未來連同本金一起清償。
以房養老之外的其他養老方式
除了以房養老，你可能也聽過賣房養老、收租養老、留房養老等利用房屋養老的方式，那這些的差別是什麼呢？下面一一為你介紹其他3種類別：
| 賣房養老 | |
|---|---|
| 說明 | 將名下房屋出售，一次獲得大筆養老金 |
| 特點 |
|
| 收租養老 | |
|---|---|
| 說明 | 將房屋出租，用每月收取的租金養老 |
| 特點 |
|
| 留房養老 | |
|---|---|
| 說明 | 委託銀行出租房屋，由銀行代管租賃事宜；屬於一種「安養信託」 |
| 特點 |
|
以下也為你整理包含以房養老等4種養老方式的選擇建議：
- 想出國、住安養機構或換小房子：選「賣房養老」，將資產一次性變現；但須預想好大筆資金的理財規劃。
- 擔心老後失智、詐騙風險：直接選「留房養老」，即使未來認知功能下降，信託合約仍會幫忙支付生活及醫療開銷，不會有被他人擅用資產的風險。
- 想有資產傳承：選「留房養老」或「收租養老」，留住房屋產權，並建議搭配代租代管或信託。
- 想原屋繼續住：選「以房養老」，無須搬家、每月有穩定進帳；但須留意利息掛帳及合約到期後生活資金來源的問題。
以房養老常見問題
不會。以房養老只是把房屋抵押給銀行，所有權還是在借款人手上，只不過若貸款到期時無法清償，房屋就會被拍賣。
可以。不過必須先用賣屋所得去清償以房養老貸款並塗銷抵押權設定，才能辦理所有權變更登記。
❯ ❯ 延伸閱讀：抵押權塗銷登記怎麼申辦？流程與文件一次看！
通常當「貸款期限到」或者「借款人死亡」時，銀行才會停止撥款。
不過若借款人未履行契約內容，或銀行撥付金額已超過房屋價值，銀行也可能會停止撥款。
結語
以上就是關於以房養老的說明。這篇文章介紹的各種養老方式都有它的優缺點，提醒你，在選擇之前務必先試算、比較銀行條件及自身情況，才能真的找到符合自己的退休規劃喔！
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