社會住宅包租代管優缺點？方案比較、費用一次看！

最後更新日期：2025/11/28

近幾年常聽見的社會住宅包租代管優惠政策，你知道是什麼嗎？為什麼現在許多房東都改為包租代管呢？有哪些優缺點？代管的租金、費用是多少？

以下文章為你整理重點，讓你一次了解相關事項！

社會住宅包租代管是什麼？

社會住宅包租代管是由政府提供獎勵及補助，吸引房東將自己的房屋委託給政府規定的包租代管業者，再由業者進行後續管理的相關作業。

和一般包租代管差別只在於有無加入政府的社會住宅計劃，且並非應用在政府所提供的社會住宅。

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社會住宅包租代管方案

根據租賃住宅市場發展及管理條例，社會住宅包租代管分為「包租」和「代管」２種不同的方案：

包租

包租是指房東將房屋「委託」給包租業者，兩方簽訂租賃契約後，包租業者負責將房屋轉租給房客；房東每月都能和業者收取固定的租金（無論房屋有無出租），並且後續管理問題都是由包租業者負責，此時的包租業者即類似於二房東的角色。

代管

指房東與房客簽約後，再由代管業者代替房東進行房屋管理（業者不負出租責任，只管理出租後的房屋問題）。簡單來說，代管便是讓代管業者成為房東代理人，減輕房東管理房屋的負擔，並避免和房客的摩擦。

社會住宅包租代管優惠措施

在內政部國土管理署第四期社會住宅包租代管計畫中，可看到社會住宅包租代管第四期優惠措施，即包租代管333政策，333的內容包括：

• 3種稅負減免：綜合所得稅、房屋稅、地價稅
• 3種費用補助：公證費、修繕費、居家安全相關保險費
• 3年服務：包租簽約3年、代管租約1年，即可續約

了解包租代管333政策後，以下再為你詳細說明房東與房客的相關優惠。

房東

1. 綜合所得稅減免：每戶租金收入15000元以下免納綜合所得稅，超出15000元的部分可扣除60%必要支出（一般租賃僅43%）。
2. 房屋稅、地價稅減免：為地方管理，稅賦減免優惠按縣市不同有所差異，可參照各縣市政府規定。
3. 修繕費補助：提供一屋一年最高10000元修繕補助。
4. 居家安全相關保險費補助：包租案有一年一屋3500元的補助。
5. 專業管理免服務費：提供專業管理業者協助相關服務（包含招租、簽約、收租、修繕及協調糾紛等；也會媒合適合的租客，降低空屋風險），只要包租租約3年、代管租約1年，即可續約且免服務費。

房客

1. 租金差額補助：無論是包租或代管方案，房客都能以市場租金8折或9折租到房屋，並由政府補助差額。
2. 公證費補助：可申請租賃契約公證費補助，確保合約的合法保障。（雙北市最高一次4500元，其他縣市最高一次3000元）。
3. 安全居住環境：租賃合約有保障、房屋問題有專人處理、住房環境符合安全標準。

社會住宅包租代管優缺點

社會住宅包租代管政策雖然提供了不少的優惠措施，但仍然有缺點，以下為你列點分析，可仔細評估自身需求後再選擇是否加入：

社會住宅包租代管優點

1. 每年可折抵稅額：租金收入可以折抵綜合所得稅。
2. 每月可固定收租：若簽訂的是包租契約，就算房屋沒有出租，房東仍然可收到每月租金，為期3年。
3. 可減少管理負擔：包租代管業者負擔房屋管理責任，並直接面對房客，免去房東可能面臨的糾紛和困擾。
4. 可享有政府費用補貼：政府補助修繕費、居家安全相關保險費等，可貼補房東減少的租金收入。
5. 租賃契約有公證效力：有政府提供的公證費補助，簽訂租約時可辦理公證，更保障三方權益。

社會住宅包租代管缺點

1. 租賃合約期限較長：包租租約3年，代管則需1年以上，不適合短租。
2. 房屋租金較市價低：房東需以市價8成（包租）或市價9成（代管）的租金出租。
3. 需準備的文件繁雜：由於包租代管社會住宅身分有嚴格的條件限制，房客申請時需要準備的文件相對更多，不如一般租屋簡單。
4. 無法自行挑選房客：由業者選擇房客，房東無法自行挑選；除非簽訂的是代管契約，才可由房東自行決定出租對象。前提是房客身分需符合承租社會住宅包租代管資格。

社會住宅包租代管費用

社會住宅包租代管費用分成包租和代管2種方案，房客又依身分不同而有租金差異，以下表格為相關的比較。

※貼心提醒：有關符合社會住宅包租代管一般戶、轉期戶、換居戶和整合戶身分的詳細說明，可至內政部社會住宅包租代管第四期計畫執行要點第22點查看。

社會住宅包租代管常見問題

結語

以上便是社會住宅包租代管的相關介紹，包租和代管的處理選擇，主要取決於房東的抗風險能力，無論是想要全權放手交給業者代管；或是自己承擔出租的部分風險，兩者皆有利有弊，建議你仔細評估後，再選擇對自己最有利的方案喔！