不動產役權是什麼？5分鐘帶您看懂權利義務！

最後更新日期：2023/10/23

不動產役權是什麼？

「不動產役權」以前稱為「地役權」，後因標的物從土地擴張至其他不動產，才修法更名，且有了更具體的定義。不動產役權的意思是「以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權」，簡單來說就是對他人不動產設定一定負擔，以提高自己不動產的利用效益，但並不實際佔有他人不動產，屬於用益物權的一種。

在不動產役權的關係裡，至少會有兩筆不動產，其中供不動產役權人使用、本身使用上受限的稱為「供役不動產」，而使用他人不動產來達到特定目的、本身使用上更方便的稱為「需役不動產」。

不動產役權有哪些類型？

積極／消極不動產役權

前者指不動產役權人在供役不動產上有積極作為，像是通行、汲水等；後者指不動產役權人沒有特別作為，但要求供役不動產所有權人負容忍義務或不得為一定行為，例如限制對方建築物不能超過一定高度。

※也有兼具積極與消極性質的不動產役權。

繼續／非繼續不動產役權

以權利行使方式或實現時間是否連續為標準劃分。前者指權利的行使無須每次都有不動產役權人的行為，比方說道路與設施的存在就代表權利持續被行使；後者指權利的行使每次都須由不動產役權人實施一定行為才會實現。

表見／非表見不動產役權

以權利的存在是否表現於外部為標準來劃分。前者指權利的存續與行使可從外觀上得知，像是通行、排水等不動產役權；後者指權利的行使無法從外觀上認定，像是眺望、採光等不動產役權。

以上是根據權利性質區分的大類別，而如果從權利內容來劃分，不動產役權的類型有通行、汲水、排水、眺望、採光、支撐、放牧、排污等，只要具有特定目的，須利用他人的不動產，都可以透過不動產役權來達成。

不動產役權的特性？

具有從屬性

民法第853條規定，不動產役權不能從需役不動產分離而單獨轉讓，或成為其他權利的標的物，也就是說，不動產役權是存在於不動產上的，一旦與不動產所有權分離就會消滅。

具有不可分性

根據民法第856條、857條，即便供役不動產或需役不動產遭到分割，不動產役權仍存在於其各部分，不過若不動產役權的行使只和不動產的其中一部份相關，則權利僅存續於該部分。

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須簽訂契約書

當事人雙方須簽訂不動產役權設定契約書，明定權利義務並向地政機關辦理登記，該權利才會生效。契約書內容須包含當事人姓名和住處、供役和需役不動產的位置、使用方法及目的、使用期限、費用及支付方式、爭議解決方法等。

不動產役權相關權利義務？

不動產役權人

• 附隨行為權：不動產役權人為行使權利，必要時可做其他行為，比方說若要行使汲水權，可埋設涵管，不過這項行為必須選擇對供役不動產損害最小的方法及場所來進行。
• 支付地租之義務：若當事人之間有地租的約定，不動產役權人須按時支付；當不動產役權人積欠地租達2年的總額時，供役不動產所有權人可進行催告，若對方於期限內仍不支付，即可終止不動產役權。
• 依約使用之義務：不動產役權人須依約定方式使用供役不動產，否則對方可終止不動產役權。
• 設置維持之義務：為行使權利而為的設置，由不動產役權人負維持的義務。

供役不動產所有權人

• 設置使用權：在不妨礙不動產役權的前提下，供役不動產所有權人可使用不動產役權人為行使權利而為的設置，不過須按受益程度分擔維持費用。
• 容忍及不妨害之義務：在權利設定範圍內，供役不動產所有權人須容忍不動產役權人利用自己的不動產，且不得妨害其行使權利。

※不論是不動產役權人還是供役不動產所有權人，當行使不動產役權的場所或方法有變更的必要，且不妨礙權利的行使時，可自己花費請求變更。

不動產役權設定登記應備文件？

• 土地登記申請書
• 申請人身分證明
• 義務人印鑑證明
• 土地、建物所有權狀
• 不動產役權設定契約書
• 其他依法律規定應提出之證明文件

不動產役權設定登記流程？

1. 收件、計收規費
2. 審查並通知補正
3. 登錄資料
4. 校對並列印書狀
5. 拆件及用印
6. 移送發件櫃台等待領件