乙種工業用地住宅合法嗎？相關規定、優缺點看這篇！

最後更新日期：2025/10/20

臺灣的閒置工業用地中，乙種工業用地經常被建設成住宅，但乙種工業用地限制有哪些？作為住宅使用是否有違法疑慮呢？讓貸款就找我帶你來看工業宅的優缺點與注意事項吧！

乙種工業用地是什麼？

根據都市計畫法臺灣省施行細則第14條，都市土地劃分為商業區、工業區等使用分區，而工業區又依汙染程度和產業性質細分為特種、甲種、乙種、零星這4種類型。

根據都市計畫法臺灣省施行細則第18條規定，乙種工業用地用途主要為提供公害輕微的工廠與其必要附屬設施，及工業發展有關的設施使用，例如成衣製造業、資訊及通訊傳播業。

為何會出現乙種工業用地住宅？

由於都市人口增加，連帶提高了居住需求，導致早期許多位於市中心的產業外移，許多乙種工業地也漸漸閒置。

有些建商看中乙種工業地價格較低、規範模糊，於是便購入這些閒置的乙種工業用地來興建建物，並利用「辦公室使用」、「住辦混合」等話術將其作為住宅販售。

乙種工業用地住宅可以住人嗎？

不可以，工業住宅只能當作辦公室、工廠，不能作為住家使用，否則就會違反乙種工業用地使用法規。

一旦被政府發現，根據都市計畫法第79條第1項規定，政府可處土地或建物所有權人6萬～30萬元罰鍰，並要求立即拆除、改建、停止使用或恢復原狀，最嚴重還會斷水、斷電。

乙種工業用地住宅優點

為什麼工業住宅的取締罰鍰風險高，但還是有一定買氣呢？和一般住宅相比，乙工宅有以下優點：

• 內部空間大：乙種工業用地容積率較一般住宅高，可規劃較大空間。
• 可登記營業：若有設立營利登記需求，可直接將乙工宅登記為公司。
• 價格較便宜：由於乙種工業地的購入成本低，工業宅價格約為同區段房價的7～8折。
• 建築結構佳：工業地的建材規格都有嚴格的使用標準，因此建築結構、樓地板承載力會比一般住宅好。

乙種工業用地住宅缺點

轉手性較低

因為工業用地價值本就較低，且周圍大多是工廠，不僅環境品質不佳，距離學區、商業區也較遠，因此乙種工業地住宅的市場接受度和增值性不高，未來可能很難轉手。

居住品質差

由於工業宅鄰近工業區，因此可能會有營業用、工業用的大型車輛進出，人口也較複雜，須考量安全、噪音、空氣品質的問題。

裝潢成本高

不少建商為了規避乙種工業用地法規，會以沒有隔間、衛浴的毛胚屋型態交屋。雖然可以自己裝潢，但裝潢的成本再加上耗費的時間，計算下來不一定比較划算。

貸款難申請

由於乙工宅有違法疑慮、未來轉手性低，銀行通常不願意承作，即使有承作，核貸利率也比一般住宅高，貸款成數最高僅鑑價6成。另外，因為工業宅不屬於一般住宅，所以無法申請青年安心成家購屋優惠貸款。

乙種工業用地住宅如何辨別？

若想避免買到乙工宅，可以利用以下3種方式先進行確認：

• 查詢建築執照存根：可至全國建築執照存根查詢系統進行查詢，就能查到建物用途。
• 查詢土地使用分區：土地使用分區查詢方式有以下2種：
• 線上查詢：到內政部不動產資訊平台，點選房屋所在縣市，輸入土地相關資訊即可查詢。
• 書面查詢：到區公所或都市發展局填寫申請書，現場領取或郵寄領取（須自付郵資）土地使用分區證明書。
  ❯ ❯ 延伸閱讀：土地使用分區證明申請辦法？一篇看懂相關規定！
• 查看建物謄本或使用執照：建物謄本或使用執照會根據房屋用途登記，若沒有「住」或是「住宅」，而是標示「辦公室」、「一般事務所」，就是工業宅。

※貼心提醒：若是購買中古屋的民眾，可以請房仲業者提供不動產說明書，確認登記的房屋用途。

乙種工業用地住宅可以變更嗎？

可以，但想將工業宅變成一般住宅很困難，除了要經過嚴格的審核，還必須依區位、總量管制、編定工業區的規定去重新建設、發展。目前成功將工業宅變更為一般住宅的案例有以下3個：

• 大都市新天地：位於臺北南港，先將工業用地變更為住宅用地後再興建建案。
• 金璽御品：位於新北泰山，透過捐地代金和回饋金的方式變更為一般住宅，為全臺首例。
• 元氣大鎮：位於新北中和，一樣透過繳納回饋金和捐地代金的方式取得使用執照，住戶們還另外繳納約38萬才交屋。

結語

以上為乙種工業用地的介紹，乙種工業用地住宅雖然價格低，但其限制、風險也不少，提醒民眾在購買前一定要仔細評估，千萬別因便宜就衝動入手，以免日後轉手困難、造成虧損！