乙種工業用地住宅合法嗎？購買前先看這篇！

最後更新日期：2024/07/18

台灣的閒置工業用地中，乙種工業用地經常被建設成住宅，但乙種工業用地限制有哪些？作為住宅使用是否有違法疑慮呢？讓貸款就找我帶你來看工業宅的優缺點與注意事項吧！

乙種工業用地是什麼？

根據都市計畫法臺灣省施行細則第14條，都市土地劃分為商業區、工業區等，而工業區的土地又被區分為4種，乙種工業用地便是其中一類。乙種工業用地用途為提供公害輕微的工廠與其必要附屬設施，及工業發展有關的設施使用為主，例如成衣製造業、資訊及通訊傳播業等都屬於乙種工業用地的範疇。

為何有乙工宅？可以合法居住嗎？

由於都市人口增加，連帶提高了居住需求，讓早期許多位於市中心的產業外移，而這些閒置的工業地便轉售給建商，加上乙種工業用地常用來當作事務所、工作室使用，讓不少建商看中其較模糊規範，用來興建地上物而成為工業宅。再利用「辦公室使用」、「住辦混合」等話術將其作為住宅販售。

乙種工業用地可以住人嗎？乙種工業區容許使用項目並無包含住宅使用，因此乙工宅其實是有違法疑慮的建物。但因過去地方政府稽查人力有限，處理態度也較消極，便助長了乙工宅的開發。

乙種工業用地住宅優點

我們已經了解乙工宅的風險，但為何工業宅還是有一定買氣呢？和一般住宅相比，乙工宅有以下優點：

• 購入成本低，約為同區段房價的7~8折
• 乙種工業用地容積率較一般住宅多，可規劃較大空間
• 若有設立營利登記需求，可直接將乙工宅登記為公司
• 建材有規定使用標準，因此建築結構、樓地板承載力會比一般住宅好

乙種工業用地住宅缺點

有違法疑慮

乙工宅為工作室、事務所，並無法當作一般住宅使用，因此部分建商會以沒有隔間、衛浴的毛胚屋型態交屋以規避責任，若購屋者後續自行增加隔間或加蓋衛浴設備，就會有違法疑慮。若被檢舉，除了會依都市計畫法第79條處6萬~30萬的罰鍰，還可能被要求立即拆除、改建、停止使用或恢復原狀。

增值性不佳

因為工業用地價值本就較低，且周圍可能有工廠，距離學區也較遠，與住宅區相較之下顯得較差，因此轉手的可能性也很低。

居住品質差

由於鄰近工業區，因此可能會有營業用大型車輛進出，人口也較複雜，須考量安全、噪音、空氣品質的問題。

有額外成本

若交屋時屋內是毛胚屋的型態，雖然可以自己裝潢，但裝潢的成本再加上耗費的時間，計算下來不一定比較划算。

貸款難申請

一般住宅的買房貸款最高可貸總價的7-8成，而工業宅的價值較低，雖然可以用較便宜的價格買下，但較難申請房屋貸款，也因非一般住宅的緣故，政府提供的青年安心成家購屋優惠貸款無法申請。

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乙工宅如何辨別？

若想避免買到乙工宅，可以利用以下3種方式先進行確認：

• 查詢土地使用分區：於內政部不動產資訊平台查詢，除了台北市因法規不同，會將土地分區分為第二種工業區、辦公服務區、工商混合區、科技工業區外，其餘各縣市的工業宅幾乎都位於乙種工業區。
• 查詢建築執照存根：可至全國建築管理資訊系統查詢建築執照存根，就能查到建物用途。
• 查看建物謄本或使用執照：建物謄本或使用執照會根據房屋用途登記，若沒有「住」或是「住宅」，而是「辦公室」、「一般事務所」的字樣，就要多加注意。

※貼心提醒：若是購買中古屋的民眾，可以請房仲業者提供不動產說明書，確認登記的房屋用途。

乙種工業用地住宅可以變更嗎？

以下3件位於北部的工業宅建案供你參考：

• 金璽御品：位於新北泰山，透過捐地代金和回饋金的方式變更為一般住宅，為全台首例。
• 元氣大鎮：位於新北中和，一樣透過繳納回饋金和捐地代金的方式取得使用執照，住戶們還另外繳納約38萬才交屋。
• 大都市新天地：位於台北南港，先將工業用地變更為住宅用地後再興建建案。

縱使工業宅有其缺點，但成功變更後，乙工宅房價還會節節攀升。不難看出建商之所以要興建工業宅的原因。但提醒你，目前要將工業宅進行變更，須經過區位、總量管制、編定工業區之基準去重新建設、發展，雖然變更乙種工業用地可行，但仍會經過嚴格審核，不會那麼容易就可變更。

結語

以上為乙種工業用地的介紹，再次提醒民眾，乙種工業用地作為住宅雖然價格低，但可能無法申請房屋貸款，也難以轉手，民眾在購買前，千萬不要只關注價格，也要多注意房屋的增值性及轉手性，才能避免虧損喔！