抵押權設定登記怎麼做？申請須知看這裡！

最後更新日期：2023/10/23

抵押權設定登記是什麼？

債務人與債權人簽訂借貸契約時，債權人為了確保日後債務人能依約清償債務，會要求債務人提供價值相當於借款金額的財產作為擔保，當債務清償日到期而未獲清償時，債權人（抵押權人）就可依民法第873條規定實行抵押權，聲請法院拍賣抵押品，並享有拍賣後的優先受償權。

抵押權設定登記實務上最常發生在土地、房屋貸款上，而根據土地法第73條，抵押權設定必須於債權人與債務人立約日起1個月內，向地政機關辦理登記，逾期而未申請者，每逾1個月應納登記費1倍之罰鍰，最高不超過20倍。

抵押權設定登記申請方式？

抵押權設定登記的申請方式有以下幾種：

• 臨櫃申請：至土地管轄地政機關申辦。
• 跨所申請：於土地所在縣市內任一地政事務所申辦，但涉及超過10連件之大宗案件及與非屬跨所項目連件辦理之情形除外。
• 跨縣市代收：至各縣市登記機關送件，由該代收所人員核對送件人之身分，再利用郵遞方式將申請書及相關文件送交土地管轄所辦理後續作業，案件辦理完成後再將相關文件寄還給申請人。
• 網路申辦（登記原因屬非簡易案件、非全程網路申請項目）：委託地政士或律師代理申請者，得由代理人以自然人憑證或工商憑證登入內政部數位櫃臺系統，輸入申請資訊產製網路申辦用申請書表及電子簽章，申請人確認書表內容無誤後並電子簽章，再由代理人進行線上送件。應提交之紙本附件，則須另外郵寄或提交紙本附件清單及紙本附繳證件給土地管轄所。

抵押權設定登記需要文件？

• 土地登記申請書
• 抵押權設定登記契約書
• 土地、建物所有權狀
• 身分證明文件
• 義務人印鑑證明（義務人未能親自到場核對身分時檢附，以登記原因發生日期前1年內核發者為限；抵押權人為金融機構時免附。）
• 義務人印鑑章
• 如委託辦理，代理人須帶身分證及印章
• 其他依法令規定應檢附之文件經申請案件受理機關載明要求加以補齊

※義務人為提供擔保品之人，又稱設定人。

不同類型申請人應附身分證明文件如下：

• 自然人：身分證或戶口名簿影本或戶籍謄本
• 法人：法人登記證明文件及其代表人資格證明
• 公司：公司設立（變更）登記表或抄錄本正、影本
• 華僑：華僑身分證明書
• 外國人：國籍證明文件，如護照、居留證等

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抵押權設定登記流程？

1. 收件
2. 計費、收費
3. 初審
4. 核定
5. 分案
6. 登錄
7. 校對
8. 書狀列印
9. 校狀
10. 書狀用印及結案
11. 發狀還件
12. 異動歸檔

※金融機構抵押權設定作業時間約4小時，私人抵押權設定則約2個工作天。

抵押權設定登記費用？

辦理抵押權設定登記須繳納登記費及書狀費，登記費依設定金額千分之一計收，書狀是他項權利證明書，費用一張80元。若請代書代辦，則有代書費4000～6000元。

貸款一般會以最高限額抵押權來設定，設定金額會比借款金額高，這是考慮到未來可能發生的本金以外的費用。銀行貸款設定金額通常是借款金額乘上1.2，民間則可能設定更多。舉例來說，貸款100萬，設定金額120萬，登記規費就是1200元。

抵押權設定年限？

實務上經常發生債權人因某些原因沒有催討債務，過了很久後才想起要債務人還錢，這時債務人可以拒絕還錢嗎？債權人可以聲請拍賣抵押品嗎？

一般請求權消滅時效是15年，若債權人長時間不行使權利，過了債務清償期限15年後，債權本身雖然不消滅，但債務人可提出「時效抗辯」來拒絕清償。然而，抵押權是具備從屬性的擔保物權，只要債權存在，抵押權就不會消滅，因此債權人還是可以聲請抵押品拍賣。

但是！抵押權並非永久存續下去的！為了避免權利狀態永不確定，民法第880條規定，抵押權人於債權的請求權因時效消滅後，5年內不行使抵押權者，其抵押權消滅。也就是說，在超過債務清償期限20年後，債權人就不能聲請拍賣抵押品了。

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