不動產抵押貸款：5分鐘了解利率與可貸成數！
想要投資理財或創業，但信用貸款能申請的額度不夠怎麼辦？不動產抵押貸款是您的好選擇！不動產抵押貸款是什麼？有哪些管道可以申請？本文將帶您認識不動產抵押貸款的相關知識。
什麼是不動產抵押貸款？
不動產抵押貸款分為房屋貸款和土地貸款，若您有周轉需求且名下有房地，即可向借貸機構申請不動產抵押貸款取得資金，借款契約成立後，您就會成為債務人，借貸機構為債權人。
債務人與債權人在成立借貸契約時，債權人為保障債權，都會要求將擔保品作抵押設定，若債務人無法在清償期限內還款，債權人可向法院聲請拍賣抵押品，並就其拍得價金作為補償。
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抵押權的種類？
普通抵押權
普通抵押權的擔保債權金額是固定的，所以借款多少，金額便設定多少；抵押權尚未到期限前若想增加借款金額，必須設定第二順位抵押權。
最高限額抵押權
擔保債權金額非固定，可隨債務人的需求增減額度；一般銀行會設定為貸款金額的1.2倍，民間則是1.5～2倍，在此範圍內增貸無須再次設定抵押權。
不動產抵押貸款的抵押權順位？
在同一不動產上可以設定數個抵押權，例如第一順位抵押權、第二順位抵押權、第三順位抵押權等，土地二胎和二胎房貸就是將其他借款機構設定為第二順位抵押權人，利用不動產再次獲取資金的貸款方式。
在債務人無法償還借款的情況下，拍賣抵押品的所得收益須先清償第一順位抵押權人的債權，如有剩餘才會輪到第二順位抵押權人，所以第二順位以後的不動產抵押貸款銀行多半不願意承作，主要以民間機構為申貸管道。
不動產抵押貸款管道比較
房屋土地借款管道主要可分為民間公司和銀行。以下為您比較兩者的差異：
| 民間 | 銀行 | |
|---|---|---|
| 個人條件 | • 年滿18歲 • 名下不動產有殘值 | • 信用評分良好 • 年齡符合規定 • 不動產產權完整 • 能提供薪轉證明 • 名下不動產有殘值 |
| 利率 | 月利率約1%起 | 年利率約2%～6% |
| 成數 | 最高可達房地鑑價9成 | 房地鑑價的5～8成 |
| 核辦速度 | 1～2個工作天 | 7～15個工作天 |
| 還款方式 | 本利攤還或按月繳息，不綁約、可隨借隨還 | 本利攤還，須綁約 |
銀行的申請條件嚴格，且不是所有房地種類都願意承作，例如農地、建地和工業用地以外的土地銀行並不會受理；房屋屋齡過高或坪數太小也會影響銀行的核貸意願。
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不動產抵押貸款有哪些優點？
不動產抵押貸款有以下4大優點：
- 借貸額度高：因為有不動產作為抵押品，所以相較於無擔保品的信貸，房屋土地借款的可貸的額度會比較高。
- 還款年限長：房屋抵押貸款年限最長可達40年，土地貸款則是15年，可減輕借款人的還款壓力。
- 貸款利率低：由於有房屋和土地作擔保，貸款機構承受的風險較小，所以與信用貸款相比，不動產抵押貸款利率會更低。
- 不用賣房地：不動產抵押借款變現容易，無須透過買賣來取得資金，只要完成貸款流程，款項便會匯入指定帳戶。
不動產抵押貸款應備文件？
- 戶籍謄本
- 印鑑章、印鑑證明
- 土地及建物所有權狀
- 存摺封面影本（撥款用）
- 工作收入證明（銀行應備；民間為加分用）
- 雙證件（正本＋影本，正本僅供核對身分）
不動產抵押貸款流程？
- 申請：備妥上述文件並提出申請。
- 估價：專員為不動產鑑價，並做成鑑價報告。
- 審核：根據借款人資料及鑑價報告評估核貸與否，並計算不動產抵押貸款成數、利率等，再回報給借款人。
- 對保：雙方約定時間，親自對保簽約。
- 設定：至地政機關完成抵押權設定。
- 撥款：手續完成，款項匯入指定帳戶。
不動產抵押貸款常見問答
不動產抵押貸款成數會受到房地坪數、現況、坐落區域和借款人條件等因素影響，若以上皆符合借款機構的要求，可貸成數就會比較高。
不論是銀行還是民間，都是設定最高限額抵押權，多出來的金額是用來彌補借款人違約產生的相關費用，不過在正常還款的情況下，要清償的金額仍是實際借款額度，並非設定的金額。
銀行辦理不動產抵押貸款時，若已達足額擔保，不得以任何理由要求借款人提供保證人，但借款人可主動提出，以增加過件率；民間公司則大部分不用提供保證人就可以申辦。
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結語
以上就是不動產抵押貸款的介紹。貸款就找我提醒您，申請不動產抵押借款前，務必多多諮詢、比較，並謹慎安排資金用途和還款計畫，才能活用房屋土地來投資或創業喔！
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