公設比多少合理?一篇解答計算方式、常見迷思!
最後更新日期:2024/09/04
若你想要買房,是否有注意過公設比和相關公設有哪些?公設比是什麼?該如何計算?想了解更多公設比的注意事項,快看以下文章,讓貸款就找我為你仔細說明!
公設比是什麼?
所謂的公設比意思是指房屋所有權狀中,不屬於房屋實際使用坪數的部分所占的比例,也就是公共設施占消費者所購房屋的比例大小。
公設項目有哪些種類?
公共設施一般分為大公設與小公設2類,根據性質和包含項目有所差異:
大公設 | 小公設 | |
---|---|---|
性質 | 全體住戶共同持分、使用、分攤的空間 | 部分特定住戶持分和使用和分攤的空間 |
項目 | •必要性公設:大廳、車道、安全梯、消防設施等 •非必要性公設:閱覽室和健身房等 | 電梯間、各樓層的樓梯間及通道等 |
公設比計算方式
一般公設比計算方式以「建物權狀中持有公設坪數/建物總坪數(主建物+附屬建物+公設)x 100%=公設比」為主,而主建物和附屬建物的包含的部份如下:
- 主建物:房屋的室內面積,即消費者購屋後可直接使用到的部份,例如客廳、餐廳、臥室、廚房和衛浴等。
- 附屬建物:附屬於主建物面積的連接部份,如陽台、露台、雨遮等。
提醒你,根據2018年內政部頒布的修正命令,此年過後興建的雨遮都不計坪不計價,因此計算時記得要將雨遮納入公設面積,而非室內面積中。並且,公設比回推或計算不會考慮停車位面積,若權狀上有登記,需先扣除。
公設比多少合理?
由於目前仍無制定明確的公設比法規,因此並沒有實際的範圍標準,也沒有一定的公設比上限,不過,還是有普遍認同的合理區間,貸款就找我替你整理如下:
房型 | 公設比 |
---|---|
公寓、透天類 | 0%~15% |
華廈類 | 15%~25% |
社區大樓 | 30%以上 |
辦公大樓 | 30%~40% |
由表格可看出,公設比32%在公寓類為過高,辦公大樓則屬正常範圍,因此公設比高低取決於房屋種類。另外,要提醒你,2005年建築技術規則建築設計施工編第95條規定8樓以上新建案需有2座直通的安全梯、第114條規定11樓以上需有排煙室,這些法規的修訂都讓後續的新建案公設比相對較高。
新建案公設比提高的原因?
新建案公設比普遍提高的原因,除了上述有關雨遮和逃生設施法規的修訂,人口結構的改變和住商混合型大樓的增加也是影響因素,以下分別說明:
- 人口結構改變:現今單身、雙薪家庭或獨居老人比例提高,導致小坪數建案的需求跟著變多,一層的戶數增加,就需要規劃額外的逃生動線和增建防火設施,連帶讓公設比提升。
- 住商混合型建築增加:近年來住商混合的建案增加,而住商混合常會有某層樓需加裝男廁、女廁和茶水間等公用空間的問題,導致公設比提高。
公設比注意事項
很多民眾會認為公設比比例越低越好,其實這是一個錯誤的迷思,低公設比的建案可能是建商刪減了部份非必要公設,或縮減電梯與樓梯間的面積,不代表實際可使用面積較大,除此之外,還有其他3點需注意的事項:
留意車位登記坪數
地下室的停車空間分為車位和供車輛通行的車道,而普遍權狀中的車位加車道登記面積為10~12坪左右,若坪數太小,就有可能是廠商將車道面積分攤進公設空間裡,讓樓上住戶以房屋的單價購入車道面積,以謀取利益,因此若你沒有購買停車位,更要記得留意車位登記坪數。
室外空地不算公設
社區中有屋頂或建築結構的部分才能被納入公設面積中,如果是在戶外的露天中庭或花園等,都需視為建築法第11條第1項規定的法定空地,不該列入公設面積。
確認使用率與費用
購屋之前,可先確認公設內容實際的規劃與品質有無符合自身需求,並衡量需負擔的公設日常維護、維修費用和使用率是否成正比,或有沒有在自己能接受的範圍內。
結語
以上就是公設比的相關介紹,提醒你,購屋前除了留意公設比計算方式和相關事項,也要確認周遭生活機能和屋況等,才能挑到適合自己的居住環境。若你購屋需要房貸,也歡迎聯絡貸款就找我,我們有合法專業的團隊,能幫助你取得滿意的資金額度和利率,順利買到想要的物件!
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