頂樓加蓋合法嗎？相關法規、優缺點及產權一次看！

最後更新日期：2024/08/12

頂樓加蓋是台灣隨處可見的現象，不僅影響市容，還可能造成危險。究竟頂樓加蓋合不合法？有什麼缺點？該如何舉報拆除呢？下面一一為你解答。

頂樓加蓋是什麼？

頂樓加蓋簡稱「頂加」，指當建築物完工後，在頂樓平台增建的突出物。台灣最常見的就是鐵皮屋，但其實頂樓加蓋樣式不只這種，遮雨棚、採光罩、露臺等也都在頂加的範圍中。

頂樓加蓋產權是誰的？

頂樓加蓋通常都是由公寓大廈的最高層住戶興建並使用的，因此很多人會以為頂樓加蓋所有權就屬於最高層住戶，有些房仲在賣房時也會跟買家說「買最高層等於買一送一，因為大家都默認頂樓是給你用的。」然而這其實是錯誤觀念。

根據公寓大廈管理條例第7條，頂樓平台是全體住戶共用，不能約定作為某住戶專用，因此千萬別以為買了最高樓層就能獨佔頂樓空間喔！另外要注意的是，頂樓加蓋並沒有房屋權狀，所以沒有「所有權」，只有「使用權」，而這個使用權就是屬於全體住戶的。

※貼心提醒：由於頂樓是全體住戶共用，因此增建頂加前須取得所有住戶的同意，其他住戶若不同意增建，有權訴請拆除；另外，頂樓加蓋若有營利用途，比方說作租屋使用，其他住戶也有權要求平分收益。

頂樓加蓋合法嗎？

台灣隨處可見頂樓加蓋，為什麼有些被拆，有些仍屹立不搖呢？難道那些頂加是合法的嗎？相信很多人有這個疑問。其實頂加確實可以分為「合法建築」與「違章建築」，下面分別為你說明。

合法頂樓加蓋

合法的頂樓加蓋須符合以下3項要件：

• 面積不超過頂樓地板面積的1／8。
• 獲得全體住戶的同意，並簽訂分管契約。
• 檢附原建物使用執照及土地、建物使用權利證明文件，並委託合法建築師依照都市計畫法和建築法等法規設計簽證，再向政府機關取得建照和使照。

※貼心提醒：所謂分管契約指共有人針對共有物的使用、收益或管理方法等所作的約定。

違章頂樓加蓋

指未符合前述要件的建築。台灣大部分的頂加其實都是違建，只不過會不會被拆除，要看各縣市的頂樓加蓋法規。原則上是依違章建築處理規則（／要點／辦法）施行前後來區分處理方式：

• 法規施行前：屬於舊有違建或既存違建，通常會拍照列管並暫緩拆除。
• 法規施行後：屬於新違建，一般是即報即拆。

這裡要注意的是，不論是哪一種違建類型，如果有以下2種情況，都會列為優先報拆對象：

• 有危害公共安全、市容觀瞻或都市更新的違建。
• 裝修隔出3個以上的使用單元，或加蓋第2層以上的違建。

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※貼心提醒：由於台灣的違建非常多，列為暫緩拆除的頂加可能好幾十年都不會有事，這就容易讓人誤以為該違建已經就地合法，但是所謂的緩拆不代表合法，也不等於不會被拆，只是拆除程序較晚進行而已。

頂樓加蓋優缺點？

頂樓加蓋優點

• 擴大使用空間：頂加是多出來的使用空間，尤其如果是室內梯打通的頂加，就可用來滿足家庭成員的特定需求。
• 提高房屋價值：多出來的空間可以增加房屋的賣點；另外，如果是經由公共樓梯抵達的頂加，就可拿來出租，增加額外收入。
• 代為承受損傷：替代最高層住戶承受日曬雨淋，可以防止滲水或過度曝曬。

頂樓加蓋缺點

• 面臨拆除風險：想成為合法頂加有許多規範，若頂樓加蓋是違建，就隨時都會面臨被檢舉、拆除的風險。
• 安全疑慮不少：頂樓加蓋的建材關乎建築安全，然而大部分的頂加都是用鐵皮搭建，防火功能不佳；另外，若頂加的建材太重，導致原建築承重增加，就會出現結構上的問題。
• 生活品質不佳：頂樓加蓋冬冷夏熱，尤其當建材是鐵皮時。另一方面，頂加的供電是從原本的電力盤另配電線，供水則是把水管接入原本的共同管道，當使用量過大時，可能會導致跳電或漏水的情況，更嚴重甚至會影響全體住戶。
• 個人隱私不足：有些頂加和隔壁的建築間隔很小，不只隔音較差、隱私較低，甚至有被陌生人入侵的危險，尤其頂樓又是全體住戶的共用區域，本身就有人員出入複雜的情況。

頂樓加蓋怎麼檢舉？

頂樓加蓋檢舉方法有以下3種：

• 電話檢舉：直接打電話到各縣市負責管理違建的單位檢舉，負責單位會在15日內進行勘查，但如果該違建是施工中的案件，單位就會在3日內勘查。
• 線上檢舉：透過內政部營建署新違章建築立即處理資訊系統進行通報。要注意此系統只受理2012年起施工中或新完工的違章建築案件。
• 郵寄檢舉：以文件載明違建的地址以及檢舉人的聯絡方式，並附上違建的實況照片，寄送到各縣市的工程管理處。

頂樓加蓋常見問題

結語

以上就是關於頂樓加蓋的說明。如果你是公寓大廈的最高層住戶，想要增建頂加之前一定要了解相關法規；如果你是打算租頂樓加蓋的學生族或上班族，也別忘了注意頂加的優缺點喔！