頂樓加蓋合法嗎?相關法規、優缺點及產權一次看!
![頂樓加蓋合法嗎?相關法規、優缺點及產權一次看!【貸款就找我】](https://loan945.club/wp-content/uploads/2021/05/rooftop-addition.webp)
最後更新日期:2024/08/12
頂樓加蓋是台灣隨處可見的現象,不僅影響市容,還可能造成危險。究竟頂樓加蓋合不合法?有什麼缺點?該如何舉報拆除呢?下面一一為你解答。
頂樓加蓋是什麼?
頂樓加蓋簡稱「頂加」,指當建築物完工後,在頂樓平台增建的突出物。台灣最常見的就是鐵皮屋,但其實頂樓加蓋樣式不只這種,遮雨棚、採光罩、露臺等也都在頂加的範圍中。
頂樓加蓋產權是誰的?
頂樓加蓋通常都是由公寓大廈的最高層住戶興建並使用的,因此很多人會以為頂樓加蓋所有權就屬於最高層住戶,有些房仲在賣房時也會跟買家說「買最高層等於買一送一,因為大家都默認頂樓是給你用的。」然而這其實是錯誤觀念。
根據公寓大廈管理條例第7條,頂樓平台是全體住戶共用,不能約定作為某住戶專用,因此千萬別以為買了最高樓層就能獨佔頂樓空間喔!另外要注意的是,頂樓加蓋並沒有房屋權狀,所以沒有「所有權」,只有「使用權」,而這個使用權就是屬於全體住戶的。
※貼心提醒:由於頂樓是全體住戶共用,因此增建頂加前須取得所有住戶的同意,其他住戶若不同意增建,有權訴請拆除;另外,頂樓加蓋若有營利用途,比方說作租屋使用,其他住戶也有權要求平分收益。
頂樓加蓋合法嗎?
台灣隨處可見頂樓加蓋,為什麼有些被拆,有些仍屹立不搖呢?難道那些頂加是合法的嗎?相信很多人有這個疑問。其實頂加確實可以分為「合法建築」與「違章建築」,下面分別為你說明。
合法頂樓加蓋
合法的頂樓加蓋須符合以下3項要件:
- 面積不超過頂樓地板面積的1/8。
- 獲得全體住戶的同意,並簽訂分管契約。
- 檢附原建物使用執照及土地、建物使用權利證明文件,並委託合法建築師依照都市計畫法和建築法等法規設計簽證,再向政府機關取得建照和使照。
※貼心提醒:所謂分管契約指共有人針對共有物的使用、收益或管理方法等所作的約定。
違章頂樓加蓋
指未符合前述要件的建築。台灣大部分的頂加其實都是違建,只不過會不會被拆除,要看各縣市的頂樓加蓋法規。原則上是依違章建築處理規則(/要點/辦法)施行前後來區分處理方式:
- 法規施行前:屬於舊有違建或既存違建,通常會拍照列管並暫緩拆除。
- 法規施行後:屬於新違建,一般是即報即拆。
這裡要注意的是,不論是哪一種違建類型,如果有以下2種情況,都會列為優先報拆對象:
- 有危害公共安全、市容觀瞻或都市更新的違建。
- 裝修隔出3個以上的使用單元,或加蓋第2層以上的違建。
❯ ❯ 延伸閱讀:都更條件有哪些?不可不知的3大條件看這篇
※貼心提醒:由於台灣的違建非常多,列為暫緩拆除的頂加可能好幾十年都不會有事,這就容易讓人誤以為該違建已經就地合法,但是所謂的緩拆不代表合法,也不等於不會被拆,只是拆除程序較晚進行而已。
頂樓加蓋優缺點?
頂樓加蓋優點
- 擴大使用空間:頂加是多出來的使用空間,尤其如果是室內梯打通的頂加,就可用來滿足家庭成員的特定需求。
- 提高房屋價值:多出來的空間可以增加房屋的賣點;另外,如果是經由公共樓梯抵達的頂加,就可拿來出租,增加額外收入。
- 代為承受損傷:替代最高層住戶承受日曬雨淋,可以防止滲水或過度曝曬。
頂樓加蓋缺點
- 面臨拆除風險:想成為合法頂加有許多規範,若頂樓加蓋是違建,就隨時都會面臨被檢舉、拆除的風險。
- 安全疑慮不少:頂樓加蓋的建材關乎建築安全,然而大部分的頂加都是用鐵皮搭建,防火功能不佳;另外,若頂加的建材太重,導致原建築承重增加,就會出現結構上的問題。
- 生活品質不佳:頂樓加蓋冬冷夏熱,尤其當建材是鐵皮時。另一方面,頂加的供電是從原本的電力盤另配電線,供水則是把水管接入原本的共同管道,當使用量過大時,可能會導致跳電或漏水的情況,更嚴重甚至會影響全體住戶。
- 個人隱私不足:有些頂加和隔壁的建築間隔很小,不只隔音較差、隱私較低,甚至有被陌生人入侵的危險,尤其頂樓又是全體住戶的共用區域,本身就有人員出入複雜的情況。
![頂樓加蓋優缺點【貸款就找我】](https://loan945.club/wp-content/uploads/2021/05/頂樓加蓋優缺點【貸款就找我】.png)
頂樓加蓋怎麼檢舉?
頂樓加蓋檢舉方法有以下3種:
- 電話檢舉:直接打電話到各縣市負責管理違建的單位檢舉,負責單位會在15日內進行勘查,但如果該違建是施工中的案件,單位就會在3日內勘查。
- 線上檢舉:透過內政部營建署新違章建築立即處理資訊系統進行通報。要注意此系統只受理2012年起施工中或新完工的違章建築案件。
- 郵寄檢舉:以文件載明違建的地址以及檢舉人的聯絡方式,並附上違建的實況照片,寄送到各縣市的工程管理處。
頂樓加蓋常見問題
不一定,要看加蓋類型。若在頂樓增建新樓層或搭建具有頂蓋、梁柱或牆壁的棚架,因屬於增加房屋使用價值的建築物,將會課徵房屋稅,但若屋頂棚架僅供遮陽防雨用途,且未設有門窗牆壁,就不會課徵房屋稅。
頂樓加蓋非合法登記,也沒有編列門牌,因此大部分都不會被收管理費,但若住戶開會決議認為頂加戶應加收管理費用的話,頂加戶就須繳納。
❯ ❯ 延伸閱讀:門牌申請應備文件?申請資格與須知告訴你!
頂樓加蓋房屋的價值要看屋況和結構,通常會以樓下房屋單坪售價的1/5~1/3計算。
若想查詢頂加是合法還是違章建築,有2種方式:
1. 透過各縣市「違章建築查詢系統」查詢列管違建。
2. 拿房屋的「使用執照」和「建築測量成果圖」直接到現場對比,如有不符就可能是違建。
結語
以上就是關於頂樓加蓋的說明。如果你是公寓大廈的最高層住戶,想要增建頂加之前一定要了解相關法規;如果你是打算租頂樓加蓋的學生族或上班族,也別忘了注意頂加的優缺點喔!
撥打公司專線0987-309696,立即為您服務
填寫線上申辦表單,由專人與您聯繫