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關於不動產信託:銀行才是最佳受託人!

關於不動產信託:銀行才是最佳受託人!【貸款就找我】

近年來隨著低生育率與發達的醫藥技術,延長了多數人類的壽命,使得65歲以上的老年人口比例逐年攀升,增加人口結構老化的速度。在面臨「生」不如「死」與全球化競爭的環境下,要如何「儲蓄自己的未來」呢?除了儲蓄習慣外,另外還可透過「信託」的方式來管理財產,特別是如果名下持有不動產者,該如何以信託方式使自己或第三人受益呢?可以找誰交付信託呢?跟著貸款就找我來看看吧!

不動產信託是什麼?

所謂的不動產信託,是指不動產所有權人為了有效利用、管理其資產,或因其他特定目的,將自己名下的不動產透過信託方式移轉給受託人,受託人再依信託契約內容管理或處分該不動產,以保障受益人的利益。

「稱信託者,謂委託人將財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係。」

信託法第1條

簡單來說,信託本身是一種受法律保障的財產管理制度,透過「委託人」(不動產所有權人)、「受託人」(目前皆由銀行兼營)、「受益人」(子女、親人、其他特定人或自己)三者之間的連結關係,以安全又有效率的方式協助委託人作財產規畫,並達到照顧受益人之目的。

由於不動產信託得將資產移轉到受託人名下,因此受託人必須具有相當之信譽,同時也得受信託法信託業法之法律規範,確實依據委託人成立信託之意旨管理、處分信託之財產,針對該信託財產與其自有財產、其他信託財產分別管理及記帳、禁止自益行為,且信託相關承辦及主管人員皆需具備專業知識、善盡善良管理人之注意與忠實義務,若信託業者違反法令規定,將受嚴重的法律制裁,因此向合法成立之受託銀行辦理不動產信託,是較安全有保障的選擇。

不動產信託【貸款就找我】

信託種類有哪些?

通常信託依委託目的、管理方式、受益方式等,可分為以下5種:

  • 契約信託、遺囑信託、宣言信託
    「契約信託」係依委託人與受託人之間的信託契約所設定之信託;「遺囑信託」是由委託人以遺囑設立之信託;「宣言信託」則是委託人以自己財產權的全部或一部分,對外宣言自為受託人的信託。
  • 自益信託與他益信託
    「自益信託」是指委託人以自己為受益人而設立的信託;「他益信託」則是以他人為受益人而設立的信託。
  • 私益信託與公益信託
    「私益信託」是以私的利益為目的而設立的信託;「公益信託」是以公共利益為目的而設立的信託。
  • 營業信託與非營業信託
    「營業信託」是指受託人接受以營業方式為之的信託,又稱為「商事信託」;「非營業信託」則是以非營業方式為之的信託,又稱為「民事信託」。
  • 個別信託、集團信託與準集團信託
    「個別信託」係指接受個別委託人之委託,為個別受益人利益管理或處分信託財產的信託;「集團信託」指接受信託目的相同的不特定多數人委託,將信託財產集中管理運用,再依本金比例分配收益的信託;「準集團信託」則是委託人或受益人為特定多數人(如某一企業或團體成員)的信託。

根據信託法第60條第1項之規定,信託除營業信託及公益信託外,由法院監督;信託法第72條第1項則明定,公益信託由目的事業主管機關監督。

不動產信託種類有哪些?

不動產信託係根據信託業法第16條之規定,為信託業者得申請辦理的其中一項業務項目。目前不動產信託業務依信託目的,可分為「不動產管理信託」、「不動產開發信託」、「不動產處分信託」等3種,在實務上會配合委託人的個別需求而互相搭配,分別介紹如下:

不動產管理信託

指受託人將不動產所有權人所信託之不動產加以經營管理,並依信託契約約定,將所獲得之租金或其他收益交付給受益人。

不動產開發信託

主要運用於一般建案、自行改建舊屋案、都市更新案等開發規劃之信託種類。

不動產處分信託

由受託人依委託人的要求,將所信託之不動產以適當價格出售,於信託關係結束時,再將出售所獲得之價款分配給受益人,不動產所有權則移轉給承購人。

不動產信託銀行辦理有什麼優點?

不動產信託對委託人、受益人、受託人、承購人等各方參與者而言,有相當多的優點,不動產信託好處有以下10項:

  1. 提升資產運用的效率與安全性,解決所有權人眾多,如祭祀公業等,俾以充分利用。
  2. 可活絡名下持有之不動產,並保有不動產實質權利。
  3. 信託財產受信託法之保障,不會被委託人之債權人強制執行。
  4. 具有保全不動產的功能。
  5. 若規劃得宜,還可經由信託達成節稅之目的。
  6. 協助地震屋、海砂屋等受損房屋改建,或促進老舊社區更新,提高使用效益。
  7. 不動產交付銀行信託較容易取得融資銀行的信賴,有利於日後資金周轉與籌措。
  8. 能確保興建工程資金專款專用,避免資金被挪用之情事,促使興建工程順利進行,以保障承購人之權益。
  9. 興建工程的施工品質及進度由受託人監督,可避免興建工程中斷,以確保工程完成,並增加承購人之購買意願。
  10. 降低預售屋、合建、委建、買賣不動產等履約風險。

什麼時候會需要不動產信託銀行辦理?

不動產信託就是將不動產交給銀行,請託銀行協助管理、運用財產,且收益仍屬委託人自己所有,或在約定的條件、期限內交給委託人想要照顧的第三人,但什麼時候會需要找銀行辦理不動產信託呢?有以下7種情況:

  1. 想要活絡名下持有之不動產,並保有不動產實質權利。
  2. 想要解決分配財產困擾。
  3. 想要藉由信託處理共有財產之處分權。
  4. 想要管理使用方式一致,並提升附加價值。
  5. 想要免除各項人事物溝通協調之麻煩,省去管理或經營的煩惱。
  6. 想要維持財產完整性。
  7. 想要利用信託達到節稅目的。

不動產信託銀行辦理須準備什麼資料?

  1. 委託人及受益人之身分證明文件(需要雙證件)
  2. 不動產之土地及建物謄本或所有權狀
  3. 房屋稅單影本

不動產信託銀行辦理流程為何?

若要向銀行申請不動產信託,可參考以下不動產信託流程:

不動產信託流程
  1. 簽訂契約:不動產所有權人(委託人)準備上述資料,與銀行簽訂信託契約。
  2. 交付不動產:委託人交付欲信託之不動產給銀行。
  3. 支付本利金:由銀行支付本利金給金融機構,收取建築融資。
  4. 支付工程款:由銀行支付工程款項給營建公司,簽訂承攬契約。
  5. 支付代銷費:由銀行支付代銷費用給房仲公司,簽訂代銷契約。
  6. 返還受益人:銀行依委託人指示過戶給承購人,並收取購屋款項,最後將信託返回受益人。

結語

目前不動產信託較值得信賴的對象還是以銀行為大宗,畢竟國內的銀行為合法經營,又受法律監督,較能保障所有參與者的權益。以上是不動產信託銀行辦理相關資訊,若還有其他不動產信託問題,或是日後有不動產抵押貸款需求,歡迎您找貸款就找我

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