關於不動產信託：銀行才是最佳受託人！
最後更新日期：2023/09/15
近年來隨著低生育率與發達的醫藥技術，延長了多數人類的壽命，使得65歲以上的老年人口比例逐年攀升，增加人口結構老化的速度。在面臨「生」不如「死」與全球化競爭的環境下，要如何「儲蓄自己的未來」呢？除了儲蓄習慣外，另外還可透過「信託」的方式來管理財產，特別是如果名下持有不動產者，該如何以信託方式使自己或第三人受益呢？可以找誰交付信託呢？跟著貸款就找我來看看吧！
不動產信託是什麼？
所謂的不動產信託，是指不動產所有權人為了有效利用、管理其資產，或因其他特定目的，將自己名下的不動產透過信託方式移轉給受託人，受託人再依信託契約內容管理或處分該不動產，以保障受益人的利益。
「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」
信託法第1條
簡單來說，信託本身是一種受法律保障的財產管理制度，透過「委託人」（不動產所有權人）、「受託人」（目前皆由銀行兼營）、「受益人」（子女、親人、其他特定人或自己）三者之間的連結關係，以安全又有效率的方式協助委託人作財產規畫，並達到照顧受益人之目的。
由於不動產信託得將資產移轉到受託人名下，因此受託人必須具有相當之信譽，同時也得受信託法、信託業法之法律規範，確實依據委託人成立信託之意旨管理、處分信託之財產，針對該信託財產與其自有財產、其他信託財產分別管理及記帳、禁止自益行為，且信託相關承辦及主管人員皆需具備專業知識、善盡善良管理人之注意與忠實義務，若信託業者違反法令規定，將受嚴重的法律制裁，因此向合法成立之受託銀行辦理不動產信託，是較安全有保障的選擇。
信託種類有哪些？
通常信託依委託目的、管理方式、受益方式等，可分為以下5種：
- 契約信託、遺囑信託、宣言信託
「契約信託」係依委託人與受託人之間的信託契約所設定之信託；「遺囑信託」是由委託人以遺囑設立之信託；「宣言信託」則是委託人以自己財產權的全部或一部分，對外宣言自為受託人的信託。
- 自益信託與他益信託
「自益信託」是指委託人以自己為受益人而設立的信託；「他益信託」則是以他人為受益人而設立的信託。
- 私益信託與公益信託
「私益信託」是以私的利益為目的而設立的信託；「公益信託」是以公共利益為目的而設立的信託。
- 營業信託與非營業信託
「營業信託」是指受託人接受以營業方式為之的信託，又稱為「商事信託」；「非營業信託」則是以非營業方式為之的信託，又稱為「民事信託」。
- 個別信託、集團信託與準集團信託
「個別信託」係指接受個別委託人之委託，為個別受益人利益管理或處分信託財產的信託；「集團信託」指接受信託目的相同的不特定多數人委託，將信託財產集中管理運用，再依本金比例分配收益的信託；「準集團信託」則是委託人或受益人為特定多數人（如某一企業或團體成員）的信託。
根據信託法第60條第1項之規定，信託除營業信託及公益信託外，由法院監督；信託法第72條第1項則明定，公益信託由目的事業主管機關監督。
不動產信託種類有哪些？
不動產信託係根據信託業法第16條之規定，為信託業者得申請辦理的其中一項業務項目。目前不動產信託業務依信託目的，可分為「不動產管理信託」、「不動產開發信託」、「不動產處分信託」等3種，在實務上會配合委託人的個別需求而互相搭配，分別介紹如下：
不動產管理信託
指受託人將不動產所有權人所信託之不動產加以經營管理，並依信託契約約定，將所獲得之租金或其他收益交付給受益人。
不動產開發信託
主要運用於一般建案、自行改建舊屋案、都市更新案等開發規劃之信託種類。
不動產處分信託
由受託人依委託人的要求，將所信託之不動產以適當價格出售，於信託關係結束時，再將出售所獲得之價款分配給受益人，不動產所有權則移轉給承購人。
不動產信託銀行辦理有什麼優點？
不動產信託對委託人、受益人、受託人、承購人等各方參與者而言，有相當多的優點，不動產信託好處有以下10項：
- 提升資產運用的效率與安全性，解決所有權人眾多，如祭祀公業等，俾以充分利用。
- 可活絡名下持有之不動產，並保有不動產實質權利。
- 信託財產受信託法之保障，不會被委託人之債權人強制執行。
- 具有保全不動產的功能。
- 若規劃得宜，還可經由信託達成節稅之目的。
- 協助地震屋、海砂屋等受損房屋改建，或促進老舊社區更新，提高使用效益。
- 不動產交付銀行信託較容易取得融資銀行的信賴，有利於日後資金周轉與籌措。
- 能確保興建工程資金專款專用，避免資金被挪用之情事，促使興建工程順利進行，以保障承購人之權益。
- 興建工程的施工品質及進度由受託人監督，可避免興建工程中斷，以確保工程完成，並增加承購人之購買意願。
- 降低預售屋、合建、委建、買賣不動產等履約風險。
什麼時候會需要不動產信託銀行辦理？
不動產信託就是將不動產交給銀行，請託銀行協助管理、運用財產，且收益仍屬委託人自己所有，或在約定的條件、期限內交給委託人想要照顧的第三人，但什麼時候會需要找銀行辦理不動產信託呢？有以下7種情況：
- 想要活絡名下持有之不動產，並保有不動產實質權利。
- 想要解決分配財產困擾。
- 想要藉由信託處理共有財產之處分權。
- 想要管理使用方式一致，並提升附加價值。
- 想要免除各項人事物溝通協調之麻煩，省去管理或經營的煩惱。
- 想要維持財產完整性。
- 想要利用信託達到節稅目的。
不動產信託銀行辦理須準備什麼資料？
- 委託人及受益人之身分證明文件（需要雙證件）
- 不動產之土地及建物謄本或所有權狀
- 房屋稅單影本
不動產信託銀行辦理流程為何？
若要向銀行申請不動產信託，可參考以下不動產信託流程：
- 簽訂契約：不動產所有權人（委託人）準備上述資料，與銀行簽訂信託契約。
- 交付不動產：委託人交付欲信託之不動產給銀行。
- 支付本利金：由銀行支付本利金給金融機構，收取建築融資。
- 支付工程款：由銀行支付工程款項給營建公司，簽訂承攬契約。
- 支付代銷費：由銀行支付代銷費用給房仲公司，簽訂代銷契約。
- 返還受益人：銀行依委託人指示過戶給承購人，並收取購屋款項，最後將信託返回受益人。
結語
目前不動產信託較值得信賴的對象還是以銀行為大宗，畢竟國內的銀行為合法經營，又受法律監督，較能保障所有參與者的權益。以上是不動產信託銀行辦理相關資訊，若還有其他不動產信託問題，或是日後有不動產抵押貸款需求，歡迎您找貸款就找我。
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