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法拍屋貸款難申辦嗎?申辦秘笈給你一次全到位

法拍屋貸款難申辦嗎?申辦秘笈給你一次全到位【貸款就找我】

現在的法拍屋貸款,除了市場資訊越來越透明,競爭跟以前比起來也多很多,銀行的觸角,從以前不願意承做,之後越來越多銀行看到這一塊大餅,也開始紛紛投入法拍屋的借款市場。 銀行會貸款給你之後,每個月須付給銀行房屋利息或本利攤還即可,讓申貸變容易很多,你也可以輕鬆貸,輕鬆繳,解套資金缺口的壓力。

什麼是法拍屋?

法拍屋來源多是房屋所有權人積欠債權人款項,債權人依照強制執行法將該屋交由法院拍賣,以將法拍金額償還債權人。

通常法院會在房屋拍賣前2周公告拍賣訊息,有興趣的競標者,只要在拍賣當日將寫上價格的標書,連同底標2成的保證金投入標箱即完成競標。若未得標,保證金會全額退還,若得標,須在7日內繳清扣除保證金後的房屋尾款。

房子被法拍的主要原因:

  • 積欠銀行債務。
  • 積欠個人債務。
  • 欠稅。

因以上因素使房子遭債權人強制執行而遭法院拍賣,便形成了法拍屋。因此小至個人欠管理費無法償還,大至建商資金周轉不靈還不出債務,房子皆有可能落入法拍屋,所以在法拍屋中仍能找到相當好的物件。

要去哪裡找法拍屋?

  • 司法院官網:輸入指定條件後即可查詢各地方的法拍屋資訊。
  • 各地方法院布告欄
  • 銀行:土地銀行板信商銀等銀行也會提供法拍屋資訊供民眾查詢

何時需要法拍屋貸款?

法拍屋貸款方案(代墊尾款)和一般房貸方案不同,投標人與借款人須為同一人,銀行承辦法拍屋貸款(代墊尾款),得標後的多以信用貸款方式承作,法拍屋貸款利率為6%上下,等法院權力移轉書寄達,房屋過戶至貸款人名下,便可轉申請一般房屋貸款, 此時才適用一般較低利率。

法拍屋的資金需求主要分成三個階段,首先是投標之前投標保證金,到得標之後的墊付拍定尾款,以及最後過戶以後的房屋擔保貸款。

法拍屋可能低於市場價格,因此一些青年首購族也會將法拍屋作為買房選擇,但法拍屋銀行代墊款利率高,且自備資金需求較多,想投入法拍的民眾,一定要先評估自身資金狀況;信用記錄是否良好,牽涉貸款核准與否,以及該屋現況條件。

什麼是法拍屋代墊款?

代墊款是短期無擔保貸款,代墊款服務屬於短期型貸款2~3個月,利率較一般房貸高,目前市面上以4%~12%不等,審核過程嚴謹,通常在取得不動產權利移轉證明書後,就會由承作代墊款的銀行進行設定,並轉為利率較低、期限較長的一般房貸。

通常信用良好者,可代墊到得標價的七到八成,但實際代墊成數,仍需視銀行評估而定,倘若個人信用狀況不佳,極可能無法貸到需要的成數;或是這個物件的條件不佳,如凶宅、海砂屋;或是物件根本無法點交,種種會讓銀行承受更多風險的情況下,申貸人就必須要自行籌措不足款項,萬一沒有辦法在七天後付款,法拍屋保證金可能就此有去無回,建議在進場投標前,就要請銀行預先評估看是否可以承作代墊款。

法拍屋貸款銀行有哪些?

雖說不少銀行看見了法拍屋貸款的需求,但由於風險較高,物件條件的不確定性等等,目前台灣實際提供法拍屋貸款銀行只有聯邦等以下6間,可以點選連結了解各銀行詳細的方案內容及貸款條件。

聯邦銀行logo 板信商銀logo 華南銀行logo
第一銀行logo 新光銀行logo 合作金庫logo

※若申請銀行法拍屋代墊款未過,可以找尋民間房屋貸款。審核條件寬鬆,撥款快速,也是另一種取得資金的方法。

※目前玉山、國泰世華並沒有法拍屋貸款的服務,請小心網路上不時資訊以免受騙!

購買法拍屋的限制

購買法拍屋一般分為自住及投資兩種目的,但是法拍屋因為具有以下的特性,所以能投入、願意投入這個市場的人有限,因此法拍於也才能比低於市價的金額買入。

  • 不能看屋,只能從查封筆錄或自行實訪探出端倪。
  • 需要高額的保證金,一般為底標價之20%~30%。
  • 貸款較一般房貸困難,得標後七日內就要繳清尾款,因此需先找到願意代墊尾款的銀行。
  • 得標後需與前屋主周旋,因此最好具備法律常識。

購買法拍屋的要點

購買法拍屋之前,建議先把握以下三個要點,才不會吃虧。

  1. 從自己熟悉的居住地周圍選取標的:
    比較熟悉周遭的房屋行情,也比較可能問到房屋相關的資訊,可以請教里長或鄰居等。
  2. 僅選擇點交的標的:
    新手不適合做不點交的案件。
  3. 請專業人士協助:
    法拍屋的注意事項還蠻多的,最好請有法拍經驗的人或有法律背景的人在旁協助,尋求信譽好的代標業者也是一種好方法。一般代標費用約為得標金額的3%~5%,代標業者會協助點交。

法拍屋貸款準備文件

  • 借款人與保證人之身分證影本。
  • 拍賣公告。
  • 保證金之繳款收據,尚未得標者,暫免附。
  • 收入證明。

購買法拍屋7步驟

  1. 選定拍賣物件
    依個人需求及負擔能力選定法拍屋標的。
  2. 籌措資金並評估還款能力
    準備底標價的 20 %保證金,並且須在得標後7日內繳清尾款。
  3. 投標
    取得法院核發權利移轉證書。法院開標後如未得標者,可於投標當日領回保證金。
  4. 開標
    投標當日由競標者中出價最高者得標。若競標者投標價皆低於底標,或無人投標為流標。
  5. 得標
    七天內到法院民事執行處繳清拍賣金尾款,並取得法院核發不動產權利移轉證明書。
  6. 取得房屋所有權
    取得不動產權利移轉證明書後,持稅單、收據、權利移轉證明書、身分證明及印章,到地政事務所辦理所有權移轉登記。
  7. 向銀行申請貸款
    辦妥過戶取得不動產所有權,可向金融機構辦理抵押貸款。

結語

法拍屋的價格,雖然遠低於市場價格,但銀行代墊尾款利率高,加上法拍屋自備款資金需求相對較高,一般人想投入法拍市場,仍有門檻限制,貸款就找我提醒你務必在投標前,先詢問銀行能貸款幾成,做好法拍屋貸款試算,萬一投標後才問,結果銀行無法全數核貸,剩餘尾款就得自己想辦法,屆時沒省到買房的錢,先被這筆法拍尾款逼入困境,得不償失。

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